香喷喷的五花肉: 【大悦城】2018年全年业绩发布会会议纪要 免责声明本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，...

第一部分 财务摘要
1重点指标
收入81.28亿元同比减少30.3%主要因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低致使物业销售收入下降
毛利润45.00亿元同比下降14%毛利率55.4%同比上升10.3个百分点
净利润31.13亿元同比上升20.9%净利率38.3%同比上升16.2个百分点
剔除投资物业之税后公允价值收益及汇率变动影响公司拥有人本年应占核心净利润为人民币15.66亿元较上年增长86.8%
每股收益13.7分人民币同比上升82.7%
董事会建议派付截至期末年度之末期股息每股6港仙二零一七年4港仙.
2收入结构
投资物业租金及相关物业管理服务收入约为人民币36.32亿元较上年增长5.8%
期末共有12个大悦城购物中心其中10个重资产持有2个轻资产管理其中大悦城购物中心租金收入录得人民币26.03亿元同比增长11.4%大悦城购物中心EBITDA为14.64亿元同比上涨10%大悦城购物中心商户销售额185.54亿元同比增长15%客流1.49亿人次同比增长11%会员数3504275人同比增长21%
物业开发收入及土地开发收入录得约35.76亿元占收入总额约44.0%同比下降49.9%
管理输出项目7.58亿元同比上升62.2%
酒店经营业务销售收入7.32亿元同比下降23.7%主要为公司对酒店业务板块战略调整西单大悦城酒店进行经营改造北京长安街W酒店于2018年出售造成收入同比下降
期末酒店平均出租率79%2018年EBITDA为1.94亿元同比下降30%
其他服务收入总额约为人民币11.18亿元同比增长35.9%
期末已售未结转金额94.44亿元
3资产负债情况
现金71.2亿元同比减少26.6%
期末银行及其他计息借贷约为275.94亿元同比上升27.3%净负债占总权益的比率约为45.3%同比上升17.1个百分点计息借贷构成为人民币约占60.3%港币及美元约占39.7%
期末集团总有息负债275.94亿元同比1年期98.68亿元2-5年123.38亿元5年及以上53.87亿元
股东权益282.095亿元同比上升4.4%
净负债率45.32%同比上升17个百分点
流动比率1.08同比下降0.51
期末平均借贷成本4.39%同比上升0.11个百分点
经评估企业主要投资物业未包括酒店市值为586亿元
第二部分 业务回顾
1销售业绩
二零一八年实现签约金额约人民币88.83亿元同比增长9%签约面积23.15万平方米同比下降5%其中上海前滩壹号首期开盘一抢而空销售火爆
2018年新开4个项目分别为长风大悦城杭州大悦城昆明大悦城一期西安大悦城开业运营项目增至12个
本集团充分发挥大悦城品牌号召力及运营能力通过管理输出等方式加快轻资产布局本集团现有管理输出项目包括天津和平大悦城昆明大悦城等由本集团管理的中粮高和并购基金成功获取北京大悦春风里大兴项目
2土地储备
期末总土储633万平方米其中持有型物业运营面积约为366万平方米酒店运营面积26万平方米可售面积约为241万平方米包括参股项目权益比例计容面积
期内获取武汉光谷大悦城成都天府大悦城青岛即墨大悦城沈阳大悦城E馆城市更新项目北京火神庙大悦春风里
第三部分 市场策略
1市场展望
2019年2月中粮地产发行股份收购大悦城地产股权的重大资产重组方案已完成交割公司已成为中粮地产的附属子公司
大悦城重组后将中粮地产更名为大悦城控股已获股东全票通过
重组之后更名体现大悦城地产的战略目标更加清晰未来减少对中粮集团的依赖另外大悦城品牌估值去年下半年做的时候有135亿元的品牌估值在全国20个左右的省会城市实现布局品牌影响力高于中粮地产除此之外也由于中粮集团涉及面更多中粮地产影响力不够整合后未来朝着持续运营不仅仅是投资开发更重要的是重视内容和运营以商业为切入点去年在持有运营方面取得较好的发展无论是存量及增量方面发展得很好存量存在很多机会如武汉重庆等也有增量如昆明上海北京等存量可以增和并购低成本发展轻资产大悦城地产发展为主大悦城控股会更好在政府层面更加欢迎大悦城综合体主要由于商业解决的就业4000-5000人商户400-500以及税收2-4亿元对当地各方面更好整合后会适度的在综合体里面多配一点开发
在运营上形成品牌效应
目前A股央企的股权已达75%未来将会进行减持引入战投增加流动性
大悦城未来将会在城市运营方面片区改造科技健康领域文旅方面有优势也更加关注
整合之后将一个声音一个品牌一个形象一个融资渠道
布局及团队资源更加协同有优势财务集中管理融资方面方式增加成本降低
强管控稳风险造精品促品牌运营措施
大悦城地产目前拥有22个项目每年大概有5-6个项目的增加基本以省会城市为主
同时在城市更新背景下在商业地产由重转轻的发展趋势引领下存量资产改造将迎来更多发展机遇未来围绕人民对美好生活的追求企业将更加注重商业运营能力提升积极创新升级产品线进一步打造智慧化平台化内容化的商业生态系统
未来本集团将借助中粮地产与大悦城地产重组的契机整合商业地产和住宅等多业态的协同发展形成全业态发展模式进一步提升大悦城运营能力与产品创新能力坚持轻重并举的双轮双核发展模式提升金融支持能力探索行业领先开发模式将大悦城打造成为具有全国影响力强大号召力和庞大流量的超级IP
第四部分 问答环节
Q&A
Q1
1关于未来发展业务外资加码投资公司目前219年的拿地预算
2公司净负债率相对行业健康但是有增长请问是否有内设红线
A1
外资对商业地产上有所加吗我们也有在城市布局上有考虑我们在新的是一个城市有大悦城或者大悦春风里的项目郑州和合肥是我们今明两年重点关注的城市我们通过重点城市和重点区域产品的区域来使大悦城走上快速发展的道路除了现有的12个城市布局大悦城产品目前外加有11个城市落地春风里和大悦城
2018年净负债率从去年底的28%到今年的45%但是大家也能看到我们在2018年综合性地块拿了好几个这一些地块有60-70%的地块是用来销售的能够带来盈利2019年我们预期快速发展在近两三年的时间内我们的净负债率会保持一个相对高的状态但是相对行业还是会保持健康的我们的红线在60-65%一方面出于自己对自己的要求另一方面出于国家对中粮的要求我们会针对境内外两个平台挑选融资成本低的项目进行融资境内我们会进行更多的发债和银行贷款香港这边也不会放弃我们在控制负债率的情况下会针对自己的业务发展来筹集资金
Q2
重组后大悦城地产及大悦城控股在在区域上合作拿地的计划最近的变化会什么时候看到呢
整体18年租金收入增长不错但是对于已经成熟的项目来说平均租金增幅较小那请问新项目和老项目的增长会是怎样的


32018年开发业务贡献的收入较少而2018年买的项目很多都会有开发业务的2019年的销售和完工上有没有指导目标

A2
随着两个公司的整合大悦城的发展速度会加快一方面城市的布局会快速的增加目前031已经布局26个城市也会利于大悦城的布局031本身也有大悦城的项目比如深圳大悦城苏州大悦春风里的项目在公司整合之后能够很快的进行开发为大悦城数量的增加提供了非常好的条件
运营层面无论在哪一类的项目我们都面对着激烈的竞争我们现在的策略就是对于新项目要快速的度过困难期其中新项目压力大的大部分是在二线城市在车厘子经济的背景下我们会确保新开的项目在区域的竞争优势对新开项目有比较高的要求对于成长期的项目有我们现在通过精细化的运营我们来确保整个项目的租金和销售的增长是基于客群数量和质量的增长目前我们压力比较大的反而不是来源于成长期和成熟期的项目比如说西单在歇业的情况下还能保证5.5%的增长同时我们在未来也有更多的要求和想法一方面来讲呢我们要保证整体的领先型对于每个项目都要保证它的成长我们对于整个的生态建立能够保持它的市场影响力朝阳大悦城要保证它在品质生活方面的引领性我们对于不同时期的项目都按照外部的竞争环境和消费趋势制定了相应的计划欢迎继续关注
中粮在商业地产稳健是第一位的我们有意识的对又一些项目又一些往后的结算另外中粮地产的地产业务在双轮驱动的业务模式上随着重组的完成大悦城控股就成为红筹大型地产的股东207年在销售型的业务上业务模式更清晰了301会大力支持它的发展整个大悦城的优势比如说融资也能够给207更好的优势关于2019年的预计销售金额能达到40%以上的增长结算也会有相应比例的增加
Q3
1对于商业地产整个的商业空间怎么看
2能否点评一下整个行业的竞争格局大悦城在这样的竞争格局里面的竞争优势在哪里
A3
近一二年来省会级城市长三角和珠三角都逐步成为商业竞争的热点但是需求空间还是不断提升的分两类情况沿海一带城市相对来说蛋糕可能更多的是存量而不是增量增量部分要找西安武汉贵阳合肥南昌大悦城依托品牌优势和当地政府进行谈判我们近几年在增量部分已经超过存量开发这一部分的商机还是很大的人们在满足线上消费以外线下的需求还是很旺盛的如何把握线下的需求就是关键对于商业的运营来说要找准商业的逻辑和定位大悦城的定位群体就是18-35岁的人群定位比较明确包括精神文化层面内容都是为了这部分的定位群体而打造的为了精准定位的消费者来组织内容我们相比同行而言定位更纯粹目标客群更精准整合这部分全球的商业资源可能暂时租金没有这么高但是只要保持人流长期的回报还是更好的我们最大的区别就是在组织内容和大数据分析上保持定位客群的精准迎合消费者的需要强化打造品牌在我们布局的城市的激烈竞争中EBIDA达到了8%我们在布局方面有优势集团的资源在双轮驱动的情况下能够更有优势与此同时我们在城市里面也有开发团队更多的支持商业的发展速度上要求坚持稳中求进进中求强强中求好的发展战略