随着房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益繁多。经常有购房者咨询：自己支付了全部或部分房款，因开发商的原因，拿不到房屋，如果此时房地产开发商破产，购房者支付的房款是不是就打水漂了?
李长征律师答复：一定要记住，就该房地产项目拍卖所得款的清偿顺序应该是：购房人－承包人－抵押权人-其他债权人。
目前，在中国的法律层面是没有规定，但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复，不难得出这样一个结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿的顺序是排在第一位的。
李长征律师提醒：购房人遇到房地产商破产这种情况，要区分不同情况采取不同的方式维护自己的权利：
1、在商品房已经办妥过户手续、购房人取得房地产证，以及预售合同已经办理登记的情况下，购房人享有房屋的所有权或者所有权请求权。承包人的工程款优先受偿权无法对抗购房人，该商品房上也并不存在工程款优先受偿权。《批复》中“承包人优先受偿权优于抵押权”的规定实际上无从适用。
但是，如果该商品房上还设定有抵押权，那么根据抵押权的物上追及效力，抵押权并不因所有权的转移而受到影响，故此时购房人对商品房的所有权或所有权请求权仍要受到抵押权的限制，不能简单地得出抵押权也不能对抗购房人的结论。
2、 而在预售合同未办理登记的情况下，承包人的工程款优先受偿权、抵押权和购房人的购房款返还请求权三者并存。此时才可以从《批复》的规定中，直接推论出抵押权不得对抗购房人。
链接：最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复，希望大家认真学习。
最高人民法院
针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复
（2014）执他字第23、24号
山东省高级人民法院：
你院在办理有关案件中，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。因该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，下称《批复》）的理解和适用，你院向我院提交（2014）鲁执三他字第9号、第10号两个报告进行请示。因两个报告请示的系同一法律问题，经研究，一并答复如下：
一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
三、综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神，处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见。
四、请你院依照《批复》的规定与精神，以你院审判委员会的多数人意见为基础，结合具体案情依法妥善处理相关案件。同时注意以下几个问题：
1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡。
2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。
3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。
你院请示问题涉及到相关案件中大量房屋买受人的利益保护，关系到社会稳定的大局，山东省委、省政府一直予以密切关注。你院要紧紧依靠山东省委的领导，积极争取山东省政府的支持，坚持司法为民，严格把握法律规定与政策精神，针对可能出现的问题制定相应预案，依法妥善处理相关案件，切实防止出现社会性群体事件，依法保护各方当事人的合法权益。
二〇一四年七月十八日
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