最高法院：城镇居民退休后户籍迁回农村定居，原祖宅年久失修存在安全隐患无法继续居住的，有权重修祖宅或申请宅基地建房

关键词

宅基地使用权 继承 宅基地登记 房地一体 集体经济组织成员

裁判要旨

1.自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。

2.被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承；非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。

3.退休人员将户籍迁回农村，并自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系，因此，当原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，其有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。

案例索引

【吉祥玉与郭启荣诉、广东省梅州市五华县人民政府土地行政登记案再审行政判决书】

案号：（2020）最高法行再375号

案由：土地行政登记纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2020年11月30日

裁判理由

最高人民法院审查认为：

根据原审查明事实及当事人提交的证据材料，吉广智原为广东省五华县人民医院干部，自上世纪七、八十年代退休以后，将户籍迁回了五华县华城镇维西村上排组，并一直居住在其祖宅中，其女儿吉祥玉则负责照顾其的生活起居直至去世。虽然吉广智的户籍信息登记为城镇居民户口，但是其本人自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。因此，当吉广智原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，吉广智有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。所在村民小组和村委会签字盖章予以同意，五华县国土局调查核实后予以公告，吉辉玉与郭启荣均未提出异议。直至吉广智去世，因涉案宅基地使用权和房屋所有权继承纠纷，郭启荣才以吉广智并非农村集体经济组织成员，侵犯了其承包土地为由提起本案行政诉讼，显然有违常理。

总之，吉广智自上世纪七、八十年代已将户籍迁回维西村上排组并长期居住原袓宅，在祖宅年久失修后，其有权申请宅基地使用权建房居住。因此，原颁证程序和相关证据确存在不当之处，但因吉广智已于2014年去世，且也无法通过采取补救措施解决，撤销99709号土地证并无法解决遗产继承和郭启荣主张的权益问题。一审判决撤销99709号土地证，二审判决驳回上诉、维持一审判决，系适用法律错误，应予纠正。自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。本案遗产继承纠纷各方均为家庭成员，宜通过协商一致或者互谅互让等方式平衡好各方权益。

综上，五华县政府向吉广智颁发99709号土地证的行为并无不当，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。

最高人民法院终审判决：

一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤行终327号行政判决；

二、撤销广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14行初81号行政判决；

三、驳回郭启荣的诉讼请求。

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