今天想和大家说一家不是特别大的开发商，但是做的一些事情却值得让所有地产人思考
作为地产开发这样的角色，房企其实是非常善于做空间打造的，但是因为利益驱动，我们大量的空间打造都放在私密维度，对于户型，对于楼宇的创新其实是层出不穷的
道理也很简单，因为这一块可以产生利益
但是当大家都把研发集中在这个维度之后，我们就会发现研发会变得越来越单一，比如户型基本都是围绕做小为第一原则，建筑排布都是围绕高得房率或如何更好利用公摊面积这两个维度
这没问题，但这却让大量的开发商失去了创新的活力
而东原现在做的事情，好像有点逆潮流而行，团队把大量的精力放在一个维度：公共区域
目前在东原的项目上，他做了这4样产品
01
首先针对于一个项目的物业服务中心，这是规划时候的标配
很多时候作为一手房都会规划为会所，第一眼看上去的时候还是高大上，但是这对未来的运营其实提出了很高的要求
如果运营跟不上，或者说成本难以覆盖，那这样的空间变LOW或者闲置其实也是大概率事件
当然，这件事作为开发商来说考虑的确实不多，因为这无关利润，也不是自己的责任
但是这不代表房企不能做什么
我们来看东原的规划
在项目内陆续开始规划这样的原聚场空间
这样的空间的运营逻辑其实很简单，就是一直很热的共享空间的概念
所以我们可以看到，在这样的原聚场里
给年轻人阅览以及临时办公的场所
可以给亲子寓教于乐的公共空间
偶尔家庭派对活动的地方
这样的方便邻里交流沟通的剧场空间
还有这样的活动空间
所以很明显，通过这样的空间规划，第一最大程度上因为用户的自主参与，最大程度的解决了后期的运营问题。另外也因为这样的空间，所谓的社群，所谓的邻里真正意义上在项目上得到落地
这不是样板段，是真正意义上交付给用户的生活场景
02
对于公共空间只有这一个角度么
东原厉害的地方在于，对于场景运营，都不是简单的做模块化产品，而是更多的根据用户的需求出发，在武汉东原的启城项目内，部分的公共空间东原做的是
非常唯美浪漫的花房
以及围绕花房规划的非常有情趣场景的社交空间
我们可以想想，对于一个项目来说，景观花了很大的成本，但是多少景观只能是好看的但是却没有用的
花前月下，虫鸣鸟叫，亲近自然的感觉，本质上已经离社区越来越远了
但是在东原项目却可以这样
这样的感受其实很难了，没有空调，一个电风扇在树荫下惬意聊天的感受
不论是后期未来业主想自己参与到植被的培养，还是作为和小孩亲近自然的载体
或者只是简单的想在一个愉悦的地方吃个饭，东原起码提供了这样一个可能
这就是空间规划有魅力的地方，会让用户很愿意亲近社区，参与社区以及和社区产生感情
对于家的定位，大概都是基于此
03
当然，对于社区规划，我们不得不说东原的童梦童享了，对于儿童游乐设备的投入度，行业内东原说第二，估计没人敢说第一了
为了规划，东原把儿童这个非常小的领域进行了进一步的细分。细分为0-1岁、1-3岁、3-6岁以及6-12岁，然后针对不同时间段的社区利用率，为不同年龄层的小孩做空间营造
针对0-1岁的小孩，需要更多的爬爬区锻炼四肢的协调，并且极度需要家长的照顾，所以从规划上来看
规划爬爬区、玩耍区，照片里我们看到摇摇乐的存在是为了锻炼0-1岁的小孩身体协调性，而秋千的存在是为了锻炼平衡感，可以预防小孩晕车。
然后到了1-3岁的小孩子
这个阶段的孩子开始主动通过视觉触觉听觉来认知世界的，所以东原针对这个年龄的小孩做了这样的场景规划——
我们可以看到，在整个区域内，所有的元素都围绕着儿童的视听触来引导的。
针对3-6岁的小孩，毫无疑问，这个年龄段的小孩应该是最闹腾的时候了，也是锻炼他们胆量最好的时期，所以这时候的他们喜欢的是各种攀爬钻筒的元素。
所以东原也很应景的会在小区规划这些
这些小孩子特别喜欢的元素，模拟了各种可以让小孩动起来的环节，且很好的适应了这时候小孩的身高发育。
最后一个年龄段是6-12岁
东原通过研发发现，这时候的小孩开始有团队意识，喜欢和大家一起玩，并且还有一个有趣的元素，爱上摸不透的水
所以同样的童梦童享针对这个年龄段的小孩，有能够把所有人都聚集在一起的显著标示性游乐设施
所以我们可以看出，东原为了小孩不同阶段的成长，真的考虑了很多，每个阶段都为小孩的成长充分考虑，说实话我们哪怕为人父母，其实也很难说出这个阶段的小孩喜欢玩什么。
愿意为小孩花钱，却不曾知道哪些真正对小孩成长有帮助，而东原就在这个维度做的特别好。
04
再来说点细节吧，关于东原对于社区规划，本质上都不是简单的做形式或者造概念，因为到底是卖概念还是卖理念，细节一看就看的出来
比如这样的坡道规划，目的就是为了让儿童在曲折道路里奔跑锻炼平衡能力
不牺牲绿化但是同样考虑小孩子的安全问题所谓对树种做了这样的橡胶包边
把植被种在绿化，真正意义上做到了寓教于乐
另外一个重要维度，东原也是少有的不会为功能牺牲美感的这家企业，在规划里这么多亲近用户的公共空间之后
设备在整体的氛围内依然有美感
丝毫不会突兀
包括原聚场内这样的书吧规划
所有的细节都表明，东原的全部产品都没有沿袭奢华的路线，但是却透露出强烈的设计美感，和用户没有距离，社区真正意义上成为了社区
05
我觉得现在做地产有一个非常不好的逻辑，就是将产品规划和运营强行的割裂开
本质上我认为空间是可以引导人群流动的，这也是为什么城市需要精细化管理，就是通过各种空间和路网的规划实现高效运营
本质上房地产项目更应该如此
很显然，对于东原在我眼里，这是一家真正意义上从客户视角出发的开发商了
其实从原聚场到花房到童梦童享，其实可以看出一个明显的用意，就是通过空间作为一个枢纽，串联起社区的住户
很显然，这样的创新并不是为了创新而创新，更加不是为了能够在营销端获得更多的溢价而坐，本质上真正意义上为了就是解决社区痛点
将社区人与人之间沟通薄弱，感情维系较弱的现状得以打破
我一直觉得对于房企的创新来说，不是用一根绳子拴住所有用户，让他们跟着你走，而是你给他们提供选择的可能，让他们自然的选择和流动
所谓的社区活力，本质上也就是这样的因素
所以这其实就是可以回答东原到底想要干嘛这个问题，我一直觉得作为商品房开发来说，一直忽略了一个特别大的价值点就是客群
当我们以营销作为最终截点之后，卖完房就结束的逻辑导致很大程度上房企的服务是极度落后的，而最好的服务都在营销样板段内释放完毕
这也是为什么用户和房企关系一直不和谐的核心原因
但是这一块确实是一个非常庞大的资产，不论是未来是否需要激活各种存量资产，还是后期物业价值的盘活，哪怕是业主喜好之后带来的重复购买都会是
重视了不知道会带来什么，但是不重视未来这一切就和你无关
我们一直在谈论的地产上下半场，说实话这里是没有中场休息的，你以为准备好一切再发力，其实已经晚了
很显然，这是东原为自己作为的伏笔，以产品为支点，形成自己的滚雪球效应
06
后来有一次，我和东原的董事长罗韶颖有一次私房聊天，我就问他你做这些怎么赚钱啊
她笑了笑对我说：作为老板，只要整笔账算得过来，我还算这些干嘛
看上去是一句风轻云淡的回答，本质上代表着东原的态度，在成本可控的前提下，开发商是否愿意为社区做更多，这样的举措对外是服务客户，对内是构建自己品牌
看上去是不错的举措，但是真的把这事当真的房企并不多，这也是为什么东原值得重视的原因
因为在这一条湿滑的雪道里，一个雪球前半程的发力几乎会被视而不见，但是真的具备规模滚动起来了，就是一股不可抗拒的力量
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