石家庄楼市这十年：铁打的保利，流水的其他 | 回看

文/回看

出品人/羊脂玉

本文仅代表「回看」观点

五年前，保晋南街项目被摆上了桥西区的案头。可谁都知道，这是块「难啃的骨头」。

一位曾在桥西区政府下辖开发公司供职的朋友，给这个项目前后做过多次查勘。用他的话说：这里才是石家庄城市的「活化石」，其中的一些房子几乎和新中国同龄，「房产证」更是堪比文物，要想找到存档都非常困难。

可这还不是重点。这个项目的位置非常好，紧邻老火车站，如今又成了中央商务区，周边配套比较成熟，要是拆迁改造，成本相当高。

这个项目在「撤县设区」前后的桥东和桥西手里研究了多年，一直下不了决心，没想到越拖越难拆。这些年，棚户区改造的呼声高涨，棉五小区改造则掀开了这一轮石家庄棚改的序幕。这段时间，棚改又有受到重视和提速的迹象，首当其冲便是1975年以前的老旧小区，可无论把哪个小区拎出来，和保晋南街项目一比，都得自觉退后。

和保晋南街项目传出过「绯闻」的开发商不少，大的、小的，都有。大开发商强在资金实力，保晋南街动辄十亿级别的拆迁成本，不是问题，可在二线城市，高昂的拆迁成本需要匹配强劲的购房需求和高效快速的拆迁速度，但这一点，当时的石家庄不敢承诺。小开发商强在关系熟络、手段灵活，可让他们一下子拿出一大笔钱做开发，也确实没这个实力。

如果你有印象，应该还记得，2018年这个项目多次发布招选拆迁改造的社会合作资本，往往是招选公告截止之日，响应者寥寥无几，即便有响应者，后面沟通谈判下来，也是困难重重。到最后，桥西区直接「明牌」了所有要求：二级以上开发资质，至少22个亿的授信，3个亿的保证金。过往旧改项目经常是烂尾项目爆发的重灾区，开发商干到一半，拍拍屁股走人的事情也是常有，地方政府有这样的担心，很正常。

最终，项目的「白武士」还是出现了。它是保利。

对于很多开发商而言，桥西明牌的要求简直难比登天，可对于保利而言，开发资质不是问题，银行授信不是问题，一下子就拿出来3个亿保证金更不是问题。

因为它是保利。

于是，2020年6月，保利接手项目。此后，保利把精力投入到了推进拆迁上，并在年底完成了全部的补偿签约，速度之快，令人咋舌。这背后，需要的是充足的资金和强劲的执行力支撑。即便是在城市规划和开发思路剧变的当下，项目开发面临的变数和挑战陡增，可保利还是在上周，把项目的第一块地拿到手。

此时，保利进驻石家庄，已经十年。

1

陈奕迅在《十年》里唱到：十年之前，我不认识你，你不属于我。的确，十年前的石家庄，并不属于保利，以及从保利开始，陆续抢滩登陆石家庄的大开发商。

2011年初的石家庄楼市，依然处在「三年大变样」的「蜜月期」内，市区内几十个城中村拆迁改造，整座城市如同一座巨大的工地，城市处在剧烈的变化之中，只需要几个月的时间，一片老街老巷就会消失，代之以围挡和塔吊。只不过，这场城市开发的盛宴，本地开发商几乎吃掉了九成的体量，却少见我们在媒体上只听说过、却没见过的大开发商。

十年后，石家庄楼市还在艰难饮下烂尾的苦酒，或多或少和当时的这种局面有着莫大的关系。

保利来得并不突然。当年12月，保利拿下现在保利花园这块地，但早在4月，这条消息便在石家庄楼市不胫而走。我是大半夜接到领导电话，口头通知我，便要求我当晚写出稿子，第二天给楼市来个重磅。在电话里，我能感受到那头浓浓的被窝气和满满的兴奋感。三年大变样如同去下馆子，看着老菜单都觉得腻，忽然有一天，你发现上了新菜，还是「硬菜」，能不兴奋么？

事实证明，兴奋的不止我一个。保利拿下的这块地，是当时长安区规模较大的项目之一，但却没有旧城改造的拆迁烦恼，对刚刚进驻石家庄，「求稳」为上的保利而言，是个相当理想的选择。再加上地块规模够大，除了大体量的商品住宅外，还有一定规模的商业用地，也非常适合保利这样的「综合型选手」。抡胳膊、挽袖子的保利毫无悬念的拿到地块，也开启了它在石家庄的「十年」。

▲ 将囊括商品住宅、写字楼和公寓，以及购物中心、教育等公建配套的保利花园，作为保利在石家庄楼市的「开场」，并奠定了保利在石家庄城市格局中的地位和影响，这一点，比多数进驻石家庄的大开发商都要走运

保利在石家庄的十年，也是保利花园的十年。十年间发生的事情不用赘述，看结果就可以：对于保利而言，这个项目给它奠定了相当厚实的基础，无论是销售规模，还是市场口碑。我翻了一下保利发布的公开数据，惊讶的发现，这个项目直到今天，还在为它贡献着销售额，从2012年到2021年的上半年，保利花园累计签约面积超过107万平方米，相当于石家庄楼市一年下来正常成交规模的1/4。

▲ 自2012首次开盘销售至今，保利花园已累计实现商品房签约107.09万平方米，不仅奠定了保利在石家庄的基石，也奠定了保利在石家庄楼市的口碑和影响

而对于老百姓而言，保利花园几乎成了保利的「代名词」。你在马路上随便拦住一个人，问他：保利是什么？在至少一半的回答里，你一定会听到「保利花园」这个名字。而对于城市而言，这个项目则是「拓荒者」，仅凭那座建筑面积超过八万平方米，地上四层、地下两层的保利国际广场购物中心，以及两座建筑面积同样超过八万平方米的水晶「双子塔」写字楼，就让整个东北二环内的城市面貌倏然一变。如今，在东北二环内外的项目转一转，听他们介绍自己的地段和配套，保利国际广场一定会出现在里面。

▲ 位于长安区体育北大街与丰收路交汇处东北角的保利国际广场购物中心，已经成为东北二环城区内的商业中心

在石家庄楼市的历史上，保利花园「制造」了一个词：「七开七罄」，说得直接一点，就是这个项目前后开盘销售七次，每次都售罄。从观望浓厚、成交艰难的当下往回看，保利花园的过往如同「神迹」。要知道，从五六千卖到一万多，这个项目同样穿越周期，历经冷暖。

事实上，这个项目也几乎注定了石家庄楼市的「底层逻辑」：

对老百姓而言，「迷恋」大项目、相信「大房企」、选择大配套。

直到今天，也是这样，一点没变。

2

在此前的回看文章中，我曾表达过这样一个观点：自2017年7月达到巅峰至今，石家庄房价已经调整了四年多。四年下来，该跌的跌了，有的跌到头了，有的远远没到；但该稳的，其实也稳住了。这四年下来，房价「逆涨」的，几乎没有，但在「普遍下跌」的背景下，能少跌，甚至不跌，就相当于「少输当赢」，便是楼市的「硬通货」。这里面拿来参考的，不是开发商在售楼处打出来的一手房价，而是经过买家卖家检验的二手房价。

在这一点上，保利花园的表现不错。我查了一下，这个小区目前的二手房价基本上在一万六、七，尤其是位于民防公园北侧的海棠园，价格还能更高。当然，项目体量比较大，二手房交易量也比较大，这里面难免有些「个人特殊原因」而以偏低，甚至极低价格成交的情况，但在整个东北二环内，保利花园还是能跑赢了多数「邻居」。

然而，保利花园还不是保利当下在石家庄二手房价最坚挺的。在开发保利花园项目两年后，保利沿着体育大街一路南下，进入裕华区，拿到了它在石家庄的第二个项目，也就是今天的「保利拉菲公馆」。对裕华区不熟的老百姓，对这个项目可能没啥概念，可一说「塔南路」和「体育公园」，如果还一脸懵逼，那就有点不应该了。

我查了一下，这个项目到2019年完全售完，给保利贡献了超过37万平方米的成交规模。和保利花园相比，保利拉菲公馆的分量就轻多了。但是，这个项目对保利的意义重大，对城市的影响更大。

▲ 尽管自2015年至2019年，保利拉菲公馆项目累计实现签约面积37.41万平方米，和保利花园完全无法相比，但这个项目横跨了石家庄楼市「起承转合」的整个周期，更是实现了从价格到产品的跨越，堪称石家庄楼市的一面镜子

看看这个项目的入市时间，从2015年至2019年，几乎穿越了石家庄房价从低谷起步，到一飞冲天，再到逐步调整的全过程。换言之，这个项目赶上了石家庄楼市「最好的光景」，项目售价也从八、九千卖到了最高两万多，跨越幅度相当恐怖。尤其是2016年和2017年，这个项目凭借户型升级、规格拔高和价格抬升，吸纳了一批购买力比较强的人群。

▲ 保利拉菲公馆目前在二手房市场上的报价，可以稳定在两万以上，出货量不高，自住比例比较高，流通率不高，是这个小区二手房价能稳住的关键因素

而对于城市而言，保利拉菲公馆则被认为是「塔南路板块」的开端之一。这条二手房价超过两万小区数量最多的城市主干道，也被认为是石家庄楼市一个时代的缩影，可回顾那个时代，谁也不能绕过这个项目。尤其是当项目东侧一墙之隔的体育公园出现。

石家庄人对「公园」有一种天生的执念，这和这座城市里「无山、缺水」有着莫大的关系。更重要的是，「三年大变样」干到后来，房地产开发裹挟了几乎所有的项目，新建公园凤毛麟角。可房价涨起来，老百姓也比以前有钱了，「有房住」变成了「住得好」，对公园的执念更是无以复加。保利拉菲公馆东侧的体育公园，是整个公园的一期，北至塔北路、南至石栾路，甚至几乎成了裕华区的一道中轴，在整座城市都显得相当难得。这也成了这个项目二手房价相当坚挺的关键因素。

如果说保利花园是凭一己之力改变了一个区域，那么保利拉菲公馆则是赶上了区域剧变的好时候。「有来有往，是礼也」，此时的保利才在石家庄的城市格局里，真正「入了场」。

3

一家开发商能在一座城市干十年，和一个人能干一份工作十年一样，相当不易。殊不知，人生能有几个十年？我数了数，十年下来，保利在石家庄已经有了16个项目，而根据保利披露的数据，这16个项目已经给保利贡献了超过315万平方米的成交面积。

一家开发商用十年，卖出了这座城市将近一年的成交规模。

而在石家庄地图上，保利已经占领了除栾城区外，石家庄市直辖的所有行政区。我数了数，进驻石家庄的大开发商，有一个算一个，能实现这样的覆盖能力，保利位居首位。

有人会说：这和老百姓有什么关系？事实上，2021年以前，开发商拿地这点事儿，对老百姓而言，是谈资，是段子，当个吃瓜群众就可以。但在「暴雷」频发的2021年，拿地就成了老百姓判断开发商还靠谱不靠谱的参照物之一。

这年头，「靠谱」便是对开发商最大的褒奖。

除了拿地不含糊外，保利也「不差钱」。去年能在有关部门面前，拍出来3个亿的保证金和22个亿的授信，拿下保晋南街项目，并在年底砍瓜切菜般完成悬空多年的拆迁补偿，兜里没钱怎么行？如果给这一项找个参照物，那就是「三道红线」了。

「三道红线」，老百姓应该都听说过，但具体是啥，多数人没概念。我解释得通俗点，开发商想从银行和股市融资，「三道红线」需要至少两道「不报警」。三道全报警的，恒大、蓝光这些，大家都知道。保利不仅不报警，三道红线还全部「显绿」。其中，仅持有现金余额，就有1550个亿，换言之，这便是趴在保利账面上的底气。

解释得通俗点：保利不仅「合格生」，还是「优等生」。这样的开发商，在银行面前自然是「人见人爱」，在楼市也一样。

我盘了盘保利手里的项目，忽然发现，它在2022年相当「有戏唱」。石家庄新的决策层到位，不仅让石家庄土地市场「停摆」长达半年，更是打乱了开发商拿地储备的既有计划。当前在石家庄楼市位居前十的开发商，在2021年下半年至今，几乎都没有新的项目储备，这也就意味着，至少到目前为止，他们在2022年还拿不出新项目。再加上最近「封顶取预售」的政策出台，尽管留下了被动房和装配式的「出路」，但开发商总要掂量掂量、适应适应。

▲ 保利在石家庄的已售完、在售和待售项目分布

然而，保利是个「例外」。看看它的「弹药库」；刚需市场有保利城新地块，首次改善市场有保利阅云台，进入到市中心，它更是有保晋南街新项目。再加上西山别墅市场它有保利珑堂里院，郊县市场它有保利锦上（藁城区）。东方不亮西方亮，这五个新项目总能在石家庄楼市折腾出一番风浪来。

▲ 位于元氏县封龙山东南侧、石家庄铁道大学龙山校区北侧的保利珑堂里院效果图

▲ 位于桥西区红旗南大街与汇丰路交汇处东行的保利阅云台效果图

▲ 位于鹿泉区铜冶镇，也是铜冶镇城镇化改造「奠基人」的保利城项目效果图

所以，前两天面对保利的朋友，我说：

2022年，或许是保利在石家庄楼市再上巅峰的好机会。

而对于老百姓而言，巅峰不巅峰的，可以当个看客，但年底房价最弱的时候，或许可以看看这个「靠谱又有实力」的开发商，有没有捡个漏的机会。比如，下面这场会持续到月底的优惠。

以上，是为我的正文。