国土空间治理的反思

众所周知，房地产是靠天吃饭的行业，市场好坏跟政策和经济环境的好坏密不可分。而从2018年，随着“只住不炒”、“两山理论”、“城市边界”、“耕地红线”等一系列新理论的出现，土地增量越来越少。而且，我们会发现以前的国土资源规划现在改叫国土空间治理，这意味着国土空间出现了一个新的维度，因此我们需要更冷静地去面对城市的规划和项目的规划。本期内容就是想和大家聊一聊国土空间的大变革。

2018年，韩老师负责一个项目的片区规划设计工作，工作期间，他发现了一个转变。在2018年之前，房地产做项目首先要去国土资源局取得相应的土地证，然后再去规划局取得建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，而有些地区还需要加一个审批局进行最后的取证。而在2018年下半年到2019年，管控部门发生了变化，从原来的三局一委（国土资源局、规划局、房管局和建委）变成了一局一委（规划和自然资源局和住建委）。这种变化不光是组织架构上的调整，更是对房地产发展产生了深远的影响。

房地产开工前需要三证：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》。国土资源局就负责第一个证件的审批，规划局负责第二个证件的审批，并且片区的用地条件都要根据规划局的意见来修订。而第三个证就是由行政审批局来负责复核和取证的。从流程角度来看，这是一个生产线化的工作。国土资源提供土地；规划局保证项目标准，确认可支撑的资源以及限制条件。然后在此基础上取得相应的证件，这是一个供应、生产的标准控制的复合化流程。

详细流程:

01去土地交易中心报名，缴纳土地招拍挂的保证金，然后进行举牌获得土地。

02获得土地后，在国土局签订土地合同。在签订合同的时候，我们就会获知相应的规划条件和指标，比如容积率、建筑密度、绿化率等。合同签订完成，缴纳契税，就可以获得土地使用证。

03根据土地开发的条件和项目概念规划，结合开工竣工的时间，进行项目的规划强排。然后到国土规划局进行规划许可的审批，并取得建筑用地规划许可证和建筑工程规划许可证。

04最后到建委获取开工证，开启项目的建设。

2018年下半年之后，由于机构变革，流程不变，但是需要跑的部门就少了。

变革后的规划和自然资源局，并没有提到国土两个字，听着好像管得更宽了，但又没土地什么事儿，这是为什么呢？因为国家换了一种维度，比如像前面提到的“耕地红线”、“城市边界”、“绿水青山”、“两山理论”等新理论，会在规划和自然资源局推出土地时，对环境和土地进行限制和控制。

首先聊聊“耕地红线”。我们国家有18亿亩的耕地红线，不允许减少。如果发展区域和耕地发生了冲突，就只能拿经营用地来置换。这是必须坚守的第一个原则。然后是“生态红线”。绿水青山就是金山银山，所以水岸、森林、沼泽这些自然生态区域已经停止开发了。最后是“城市边界”。每个城市都有自己的边界，不允许无序扩张，每增加一个人口，增加多少城市面积都是有说法的。以前叫“增量”，现在叫“治理”，这个维度的转变是由“耕地红线”、“生态红线”、“城市边界”等具体的执行条件来构成的。而这些执行条件的设立背后都是有严密的计算和理论支撑的。比如耕地红线的18亿亩地，平摊到每个人身上，差不多是一亩三分地的面积，这正好满足每个人的生存需求。

中国作为负责任的大国，粮食饭碗要端在自己手里，无论是解放前还是现在，粮食都是第一战略安全，因此为了保证每一个中国人的生存需要，18亿亩耕地红线是一个不可打破的底线。

而绿水青山金山银山的落实也是希望保护自然生态的原貌，保证生态功能的正常运行，并且对生态脆弱区和敏感区进行修复，最后是保护生物多样性。这体现了国家对于自然环境的负责，也是项目开发必须恪守的原则。

城市边界理论是一个量化平衡数据控制，它受限于人口和城市规划，要确保项目尽最大可能地维持现状。而现在很多城市都在进行城市更新、城市升级，而不再扩充，要尽可能地保留原有的城市样貌，就是对城市土地规模无序扩充的一种控制。

因此，大家还要注意，日后对项目规划要从国土空间治理方面去寻找契合点和突破点。到底如何开发，开发什么样的产品，更多地需要反思性的考量。