广州城市更新，难就难在拆补方案的博弈。
4月20日，南沙旧改第一村金洲、冲尾拆补方案经过新一轮的调整，又一次开展方案征询，签订工作。
至于大家最关心拆补方案问题，房产君也拿到了拆补方案的核心内容。
现在，我们一起来看看：
重点与解读
一、有证合法面积，最高按照1：1.3计算回迁面积;
对比解读：去年金洲、冲尾去年拆补方案相比，最高为1：1.2，提升了0.1；
目前，市中心旧改，合法面积多按照1：1计算回迁，比如，白云，小坪村，海珠沥滘；
|去年12月金洲曝光的方案
二、无证，09年前建，最高按照1：1.2计算回迁面积；
对比解读：白云陈田村方案，无证房屋仅按首层拆一补一；
三、2009年12月31日后建房屋，不给予回迁安置；
对比解读：白云小坪村时间线是2015年1月1日后未经批准建设不给于补偿；白云陈田村2016年1月15日后未经批准建设不给予补偿；
（注：解读只是对比各村方案，无任何倾向）
好了，接下来，为了让大家更清晰的了解金洲、冲尾村改造的安置补偿方案，房产君把原文件附上：
|补偿文件有联社、升龙方盖章
位置优越，出门即是4号线金洲站
周边房价2万+
金洲、冲尾村地处蕉门河中心区区块，这里是南沙最繁华的地段。隔壁即是万达广场，出门则是地铁4号线金洲站。
并且，拥有环市大道、进港大道两条主要交通干线，地理位置优越。
目前，金洲周边有多个楼盘，新盘和二手盘大多报价多在2.2-2.3万/平。
楼盘类型均价
中央郡一手23500元/平
广晟圣淘沙一手22500元/平
叠翠峰二手22452元/平
▲数据来源：广州房天下
据了解，金洲、冲尾村改造范围约13.03万平，其中私人住宅550栋，村集体物业6栋。
去年，经过公开招标采购和村民成员大会表决，冲尾村旧改项目确定上海升龙投资集团有限公司为合作企业。
| 金洲、冲尾改造后示意图
业内旧改大咖点评：
除了临迁费低一点，其他很不错了
按照项目公布的数据来看，金洲村有合法产权面积238栋，无权属证明的统计面积超过312栋，建筑面积约为65547.93平，其中07年之前223栋。
这意味着，大部分村民住宅物业都可以按照1：1.3或1：1.2计算回迁面积。
对此，房产君旧改专业群里，一位资深人士评论：除了临迁费用低了一点，这个方案很不错了。
而另一位房企人士则说道：南沙很多旧村都没有证的，09年后新建的太多，层数也高，如果不按照启动测绘前四层补偿估计又被否。
来，对比下白云田心村、白云小坪村、白云陈田村的拆补方案，更多的是“一村一策“。
一、田心村住宅拆补方案
二、小坪村住宅拆补方案
三、陈田村住宅拆补方案
| 广州三条村改造补偿对比
来源：@5分钟房地产精进
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