文/王小平（广宇集团股份有限公司）
2017年被誉为开发商投身住房租赁“元年”。不光是市场上一直存在的散户自租、中介代租，开发商也纷纷涉足长租公寓业务，抢滩住房租赁市场。开发商长租公寓对自持物业（有物业产权）进行经营，或者租给经营方经营，拥有更大的主动权，租赁关系稳定。
开发商长租公寓经营现状
根据克而瑞数据显示，目前TOP30的房企当中，已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者，走在行业队伍前列，并作为集团重点发展业务，项目布局城市较多。
目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，如万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、金地“荣尚荟自在寓”、招商蛇口“壹间、壹栈、壹棠”、德信“随寓”等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利“UOKO 公寓”、绿城“优客”、旭辉“领昱公寓”、阳光城“遇见公寓”等。开发商之所以积极布局长租公寓，分析其动因，不外乎以下几点：
国家层面的租房支持政策接连出台，引导了房企布局长租公寓市场。自2015年1月始，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次提出实行租赁并举，培育和发展住房租赁市场。至十九大报告的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，国家大力扶持租房，推行“租购同权”。今年还选取了北上深等12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。根据链家发布的数据，国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。
住宅存量市场的来临。2015年底，在中国经历了当年重大股灾及经济下行的压力下，中央经济工作会议明确提出了房地产市场去库存。2015年底，杭州住宅显性库存17万套，达到历史最高。2016年，中国房地产市场政策主基调是去库存。随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局，长租公寓可以说是租赁市场的一片蓝海。
在开发商拿地需比拼自持比例的背景下，布局长租公寓便于自持物业的运营。2017年3月，杭州发布土地出让新政：溢价达到50%必须现房销售。9月4日，杭州主城区四宅地全部封顶（70%）成交，最高自持26%；9月20日，杭州宅地自持比例高至55%，金茂、首开75亿入三地。
长租公寓作为房地产开发业务的延伸，也是一条房企拓展潜在客户或转型发展之路。对大型房企而言，由于市场占有率及品牌认可度都比较高，长租公寓业务有助于增加客户黏性，培养潜在购房客户。而对于在房地产市场集中度越来越高，在房地产大鳄的夹缝中生存的中小型房企而言，专注于地产某一细分领域也是一条出路，而长租公寓目前尚属于新的领域，具有较大的发展空间，深入做好这块领域可能也会是中小型房企新的市场机遇。
持续高房价及“第三波婴儿潮”带来的刚需，使买不起房“三十而立”的1988年前后出生的青年，纷纷转向租赁市场。
长租公寓短期盈利困难原因分析
对于房企而言，虽然长租公寓具有广阔的市场前景，但也存在一定风险和挑战，长租公寓盈利是目前市场公认的难题。
涉足长租公寓最早的万科，除了2008年低价获取的万汇楼，2014年重整开发成广州规模第一的长租公寓，仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止净资产回报率可以达到10%左右。不过，万汇楼是万科早期获取的廉租房，持有成本低，是一个特例，难以规模化操作。同是万科的广州东山月府项目，它是旧改后的回迁房集体租赁，项目保守估计大约7年回本。
长租公寓高管纷纷表示“不亏就是赚”，万科郁亮表示“长租公寓的回报率能达到1%-2%就很满意了”，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示“三年内不考虑盈利”，为什么长租公寓不赚钱呢？
首先是长租公寓的运营成本比较高。首先是公寓本身的资产成本，其次是公寓的前期改造投入，及后期的运营维护成本。所以长租公寓前期的资金需求比较大，同时因为租赁税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都较长，一般项目在6到7年左右。房企运营长租公寓和销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。
其次，是长租公寓的客户市场定位不够精准。从市场定位来看，目前的长租公寓目标都是青年公寓、白领公寓等单身公寓，目标人群是“20-35岁，月收入30%-60%用于租房的高学历、高收入人群”，但是根据实际调查目前长租公寓的租客主要是工作5年以内的基层白领、高校毕业生。这个人群对价格敏感，对房子稳定性的要求不高，所以，长租公寓与散户自租和中介代租争夺这些年轻租客，没有优势。且从长租公寓综合品质来看，租金溢价需要和产品本身的户型、地段及提供的增值服务相匹配。
长租公寓经营模式探讨
轻资产运营模式：轻资产集中租赁+市场化运营。
万科“万汇楼”为典型案例。首先房源获取上，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。后期万汇楼的运营进行市场化运作，集中管理，提高人房比，降低管理成本，提供增值服务。
重资产运营模式：自持物业+市场化运营。
在存量房时代及拍地自持比例增加的环境下，房企这种长租公寓模式不失为一种自救的生存方式。在坐等自持物业增值的同时收取稳定的租金收入，且受调控的影响也小。由于拥有产权，根据市场形势，租售模式的切换相当灵活。
引入REITS融资模式，降低长租公寓经营成本。
长租公寓，不管是轻资产或是重资产运营，前期的经营成本都非常高。目前房企长租公寓盈利难的关键问题就是融资成本过高。降低融资成本就成为影响长租公寓盈利能力的重要因素。引入REITS融资模式，降低长租公寓融资成本，可以盘活企业存量资产，提高融资效率，有更完善的风险隔离，降低居民投资商业地产门槛等优势，成为我国长租公寓发展的重要助推器，能否充分利用REITs将会成为长租企业制胜的关键。
2017年12月14日新派公寓类REITS在深交所敲钟，开启了中国权益性住房租赁证券化之路。新派公寓创始人及CEO王戈宏感言，新派闯出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。长租公寓在国家政策以及市场需求的推动下将会迎来巨大的发展，未来基于消费者的品牌价值与产品体验打造，以及基于资产价值的金融模式创新将是行业健康发展的核心。
与此同时，国家宏观政策也在积极推进，在市场需求和政策支持的“双轮驱动”下，长租公寓REITs将乘风而起，扶摇直上。
目前长租公寓对于大部分房企来说，依然只是尝试、积累经验。中原地产首席分析师张大伟表示，“房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。目前就这个市场来看，还没有盈利的企业和盈利的可能性。房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%-3%，远远不足弥补资金成本。”
从长远看，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到低成本的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。同时房企长租公寓业务应该深挖物业价值，提升运营能力，打造高效扁平化组织来提升业务的盈利能力。
来源：《城市开发》杂志 官微ID：CSKFZZS
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