涨是公平问题，
跌是稳定问题，
炒是政治问题，
断是法律问题，
托是大局问题。
苏州楼市也是在上述的大逻辑之内的。只是短期内，尤其是在2022财年内，地方当局也需要交财务表报的，每个城市都不能拉爆自己的财富报表。
所以，短期内，我们看到苏州依旧在积极供地。这个也是没有办法，好比一个上市公司，年底前都不愿意花钱，同时为了业绩好看，还需要卖几套一线城市的房子补充下公司收入。
但是，这里现在有个非常难的现实问题，而且这个问题甚至有点危险！
因为非核心区房价的下跌，让城投手中的土地很难入市。
虽然供的地的预期售价还在被当局单向持续拉高。但是，因为非核心区的房价在持续下跌。
比如胥口这个板块，之前的新房售价能够维持在2.1万以上。而现在胥口度假区，贝壳系等分销能走得动的新房，均价只有在1.7-1.8万了。
这就意味着，如果这里有城投系或地方国资系拿的地。资产是在缩水的，同时最关键的是，因为直接售价降了15-20%。这个价格下降的幅度，已经快要冲击到30%的风控底线了。
所以，这些地，是短期内找不到合作的，更难以在明年入市。谁都承担不了资产缩水啊。如果城投的土地货值缩水，我们的城市资产表就会缩水。
简单的说，我们城市，这个资产负债表就会缩水。毕竟没有那个城市，可以直接融资，我们都必须通过土地，房子来间接融资。
不能再说了，再说号没有了。
我们普通人，看到的只是房价下降，家庭资产缩水。
但是，实际上，到了明年，如果我们没有办法托住楼市的话。
我们会看到更加诡异的情况。就是房子虽然不好卖，但是新房市场中，直接可售的房子并不多。
可售的房子，集中在核心区或者部分老的新板块。
举个例子吧
新房会集中在新区的泛狮山一圈。但是，这里的总价集中在750万起。因为总价门槛高，导致新区实际的新房供应是结构性缺货的。
但是，老的新板块依旧解不了套。因为泛狮山的新房备案价虽然会被拉到近5万。但是因为老的新板块，如浒通，通安西等还是因为周边的二手房房价始终起不来，导致新房虽然存量不大，但依旧获得不了客户青睐。
要说解题要去牵牛鼻子。我们楼市现在最大的牛鼻子是什么？
对于当局而言，是开发商不愿意在苏州买地。没有土地收入，就无法优化城市资产负债表。
因为房企都把钱投到隔壁的一线城市上海去了。因为上海的新房，有利润又有速度，在苏州开发，哪怕核心区充其量也是有速度，但是也没什么利润。对于房企而言，苏州的安全系数显然是低于上海的。
所以，当局要想解决房企的这个问题。就推出更加优质土地，先让房企盖的房子有人要，先有流速。
但是，大量的推新区泛狮山和园区的地，这就会把购买力都虹吸到这几个区域去。就会让外围开发商的项目陷入死结。
为了避免这种情况，就必须让客户分层。
核心区收割700万+的有钱人，所有的产品都做大户型大平层。
外围的难以走量的新盘，尽可能的回购。尽量让外围的低总价的新房的量，控制下来。没有了量，哪怕客户少了，也就会好卖不少。
到此，经营新房的城市逻辑基本清晰了。
但是，除了打新的这波“伪富人”+“真富豪”外，楼市缺乏主动购买的客户。
所以，第二个牛鼻子，当局就必须把购买力引导到楼市中去。
上文说了，700万+的新房市场，当局已经引导好了。这部分购买力还是会积极的去打新。
但是现在市区公开的数据显示，二手房的直接外网挂牌量是9万+套。
只要控制不好二手房的供应量，就无法稳住楼市信心。
目前有一些蛛丝马迹的方式，可以揣测一下当局控制二手房抛盘的解题思路。
①超低门槛的J营贷
现在J营贷的门槛很低，成本很低，时间很长。最新的已经到了3.5%，20年，先息后本。
其实不用装。现在有公司，且达到流水要求的，100%都会去准备J营贷。这种套利，不做就是傻子。
对于真富豪，这种定向授信，让他们把真正具有资源优势的，业态优势的物业，炒到了天上去了。其实当局是不怕在苏州大量出现5000万的豪宅的，毕竟这只是少数人的游戏，哪怕最终泡沫破了，不会影响大局。
对于伪富人，包括中产。这招的背后是，既然要做J营贷，那抵押的那套房子，就必然无法再交易，毕竟掌握他项权证的银行可不会同意你去买。然后更加重要的是，做了J营贷，银行还会要求你有另外一套房子做保证。简单的说，万一客户还不了钱，银行要拍卖那套房子，必须确保被执行人还有房子可以住。
好，对于伪富人和中产，一下就冻结2套房子。
所以，对上述三类人，放水J营贷，就会冻结不少房子。
②开始降低存量房贷利率了
在高位买的客户，利率很高，这些客户的心态肯定有点崩。如果未来房子的价格不会涨，哪怕是微涨。面对持有将近6%的成本，最理性的决策是什么？
当然是限售期一到，就立刻卖掉啊。
所以，存量房贷的利率必须降低。
降房贷利息，之前，银行是有抗性的，毕竟银行是企业，锁定的利润不会太轻易去让渡。
但是，现在银行也内卷啊，如果你不降存量房贷，那么客户就会换个银行办①模式的转按揭。
对于没有企业的低支付年轻人。他们其实更加简单，夫妻离婚后，直接卖给对方。如果是小面积户型，其实成本也就1%的而已。就能把6%的房贷置换成4%。
所以，现在银行，也被迫认清现实。
以某商银行为例，只要贷款新满一年的，LPR就自动下调，很多客户惊喜的发现，在10月份，自己的房贷利率大幅下调了。
姑苏，目前至少看到了上述2大类趋势，来限制大家抛掉手中的房子。
至于效果，因人而异吧。
总之，现在直接救市的效果很一般，所以必须从更深的大招来解题了。
或许，这就是保持战略定力后，市场自然演化的方向吧。
今天就水这么多，吃饭去了。
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