第二部分 区域商用物业市场情况分析
黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。
2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。
两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共12.41平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2002年底，全区总人口数为63.22万人。
区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的"中华商业第一街"。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。
仅2001年，区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元，同比增长8．6％；利润完成5．82亿元，同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元，同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长3．3％。
【通海?中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。
一、 区域主要商圈的发展情况分析
上海的主要商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。
以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况：
1. 南京东路
南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称"大马路"。到了二十世纪三十年代，"十里洋场"的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。
据不完全统计，到上海来的中外游客80％以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为80万人以上，节假日高达120-200万人，外地与外国的游客占70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。
3 市场状况分析
ü 老店名店多
市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。
ü 品牌商厦集中
市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。
ü 有时尚休闲步行街
南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。
ü 临近地铁，出入方便
地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。
ü 中档品牌为主，缺乏高档的品牌
南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。
ü 消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低
商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过50元，整体水准较低。
3 发展前景
市政府在2001年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计”，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过180亿元人民币。
东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成
充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造“都市时尚”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约”，整合新世界综合消费圈（21万M2）和一百商城（16万M2）、新建上海世贸国际广场（商业为6万M2），将构建成为市中心的商业航空母舰。
3 总结：
未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善。
整个南京东路商圈在2002年—2005年将形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到400亿元，超过目前的两倍。
2. 豫园商城
上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣。
市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心----豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原来的1.8万平方米扩大为7.5万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。2001年上海城隍庙的商业销售总额达30多亿元，净利1.25亿元，营运情况良好。
商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。
3 市场状况分析
ü 建筑特色
在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其"外古内洋"的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。
ü 特色名店汇集
荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。
ü 消费群体以旅游者为主
作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据统计目前日流量已达25万。
3 发展前景
豫园商城作为上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的发展受到了制约。
豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包括将5万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。
二期改造将长达8年，商业营业面积将从原来的10万平方米扩大到20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。
二、 区域商用物业的总体发展概况
1. 黄浦区商业重心在北部
以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯通全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。
2. 区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色
区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其主要标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达150多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年经过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。
3. 区域商业设施历来在全市具有领先地位
区域商业设施历来在全市具有领先地位尤其南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。
4. 区域商业经营状况参差不齐
? 市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营结构合理，形成特色各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。
? 而黄浦区唯一的区级商业中心——老西门的商业经营状况却差强人意。第一是因为紧临市级商业中心如淮海路和南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是因为近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业造成了一定影响；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调整路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在8元/M2左右，低于同类区级商业中心。
? 社区商业中心作为新兴的补充性商业结构，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规划，逐步建成集购物、娱乐、休闲、服务功能，布局合理，层次相宜，设施齐全，品种丰富，购物便利的一流的聚居区商业是社区商业中心的发展目标。根据“十五计划”将在新昌路等聚居区内建立4个社区商业服务中心。
? 黄浦区专业特色街较多，大多数由民间自发形成，分布较散。缺乏统一规划和经营管理，大多分布在临街店铺和室内市场，整体档次较低，不符合现代化的商业规划要求。因此扩大专业特色经营规模，提高专业经营容量和经营水平。同时，发挥社区经济的作用，利用区域内历史文化、人文环境、商业特色的优势，进一步引导和开发适合现代消费趋势的商业专业特色街是黄浦区商业“十五”计划对专业街的改造目标。
三、 区域商用物业的供求、区域分布和价格水平状况
鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消费群体应来自周边，因此本报告将主要对原南市商用物业的供求、分布和价格水平进行研究，对其他区域的商业不作重点分析。
本报告对区域内商用物业分两种形式进行分析，一种是传统商业街，一种是住宅配套商业(住宅底铺)。
1. 传统商业街
我们选取大兴街、陆家浜路、董家渡路、中华路这四条历史悠久、知名度较高、人气较旺的传统商业街进行分析。
1) 供应：
u 大兴街:
大兴街两侧除了银行、书店、超市、饭馆、面馆等生活服务类商店外，还有面包、眼镜、服装、鞋等商品专卖店，这些专卖店面宽敞、装潢布置考究，购物环境较好，市口较好的月租金在300元/平方米/月。
表1- 大兴街各商业业态数量分布百分比
业态分类
所占数量百分比
大型超市
30%
银行、邮局、超市、饭店
30%
各类专卖店
25%
服装、服饰店
15%
u 董家渡路:
董家渡路为以服装为专业特色的道路，靠近外滩的东段为董家渡面料市场，凭借市口好，专业化集中的优势，汇集了长江三角洲的众多厂商。该市场以各类面料批发、零售和制作为一体，吸引了大量中外客户。市场内的基本摊位为10平方米，月租金在250-300元/平方米，临街的月租金更高达400-450元/平方米。近年来随着知名度的提高，生意也越加兴隆，据统计，市场内的租金比去年已翻了一番。
董家渡路的西段，凭借“面料市场”的影响，想走服装鞋类道路，但由于缺乏统一规划和经营，产品附加值低，一直走低档路线，未能形成规模，月租金徘徊在100-200元/平方米，经营状况较差，大多铺面换手率高。
表2-董家渡路各商业业态数量分布百分比
性 质
业态分布
所占数量百分比
西段
专业市场（董家渡面料市场）
40%
东段
服装、鞋类
60%
35%
银行、邮局、
10%
餐饮、超市、药房、中介
15%
u 中华路
中华路为一条环老城厢的道路，其商业分东西两段。
中华路东段。这段主要分布着众多食品、服装、五金、房地产中介小店铺，这些店铺档次低，大多由沿街旧房或老式商场改建而成，面积狭小，基本不装修，月租金在250元/平方米。
表3- 中华路东段各商业业态数量分布百分比
业态分类
所占数量百分比
超市
25%
银行、邮局、药店
15%
餐饮
20%
食品、服装、中介、五金店
40%
中华路西段。该条马路靠复兴东路段为老西门目前营运状态最好的场所，主要分布着银行、药店、超市、日用百货、面包房、服饰等生活服务类商店，其定位中档，普遍面积在100M2左右，租金在300元/平方米左右。
表4- 中华路西段各商业业态数量分布百分比
业态分类
所占数量百分比
超市、银行、邮局
30%
餐饮
25%
服装、药店、日用百货
25%
中介、建材店
10%
u 陆家浜路
陆家浜路沿街商铺以餐饮、服装、中介门店行业为主。
2) 需求：
区域内传统商业街经营状态较好，业态分布均匀，基本满足了周边居民的生活需求，拥有稳定的消费群体，租金也呈上升趋势，人气较旺的地段，甚至出现一铺难求的状况。
但是，由于建造年代悠久，缺乏规划，经营档次偏低，业态组合缺乏创新，高档次的品牌商业难以进入和融合。中低档次的服装、餐饮业对位于传统商业街的中标小面积商铺需求有不断增加的趋势。
2. 新建住宅商业裙房
区域内住宅底商的分布遍地开花。本报告将区域内住宅商业裙房分为复兴东路以北、复兴东路与斜土东路之间、斜土路与国货路以南三个区域研究。
1) 供应
u 复兴东路以北
该区域距离豫园商圈及老西门商圈较近，属于其辐射区，因此消费需求表现出较强的外来性。
典型楼盘：黄浦众鑫城、太阳都市花园、新地苑、中华大街
表5- 复兴东路以北典型楼盘基本情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
租金
（元/ M2。天）
基本单位面积
（M2）
商铺/住宅售价比
（元/ M2）
黄浦众鑫城
9000/4F
银行/家电卖场
23000
/
500
3
太阳都市花园
9400/5F
证券、饭店、健身
10000
5
神牛广场3000
小区内100-200
1.6
新地苑
15000/4F
银行/证券
9000
/
3000
1.6
中华大街
2800/3F
银行/证券/图书公司
10000
/
2800
2
东淮海公寓
6000/3F
婚庆用品
36000
/
2.5
区域内底商售价在9000—36000元/平方米之间。
该区域内的底商经营业态以服务于周围居民的银行、证券、家电卖场等便民生活设施和一些中档餐饮、娱乐设施为主。由于地处交通要道，品牌形象良好，区域内大面积不可分割的商铺出租较出售快，即以客户自用为主。中小面积可分割商铺销售去化较快。银行、证券业对这一区域的商铺需求仍未饱和，今后一段时间内预计仍为主力需求。
u 复兴东路与斜土东路之间
该板块内由于有区域型商业街大兴街，同时又处于老西门商圈的边缘，因此消费需求既有由老西门延伸而来，又有区域内众多住宅区所形成的。
典型楼盘：黄浦E品、申升公寓、沧海苑、明日星城、阳光翠竹苑
表6- 复兴东路、斜土东路之间典型楼盘基本情况
楼盘名称
商业面积
（M2）
商业类型
销售单价
（元/ M2）
租金
（元/ M2。天）
基本单位面积（M2）
商铺/住宅
售价比
黄浦E品
5100/4F
产权式
商铺
18000
/
20
2
申升公寓
1200/2F
未开业
14000
7
400、800
1.75
明日星城
6300/1F
未开业
20000
高5.4米
5
36-180
4
该区域底商售价在14000—20000元/平方米之间。
黄浦E品大面积整体商铺在被划分成小面积的产权式商铺后，销售一空，反映了市场对小面积商铺的大量，同时售价也从先前的7500元/平方米（整体）上升至目前的均价14000，利润空间翻倍。沧海苑、申升公寓、明日星城这些可分割的商铺去化也相对消化较快，且单价相对较高。尽管目前江阴街的商业氛围很淡,但明日星城规划中的步行商业街——江阴街的可分割底层商铺甚至卖到了20000元/平方米。
u 斜土路、国货路以南
该板块处于豫园、老西门辐射范围之外，消费需求基本上来自于区域内住宅区居民。
典型楼盘：百花公寓、巴黎春天华浩苑、蓬莱家园
表7- 斜土路、国货路以南典型楼盘基本情况
楼盘名称
商业面积（M2）
商业类型
单价
（元/ M2）
租金
（元/ M2。天）
基本单位面积（M2）
商铺/住宅
售价比
锦凯华苑
10000/4F
鞋类批发
14500
10
20-50
2.4
蓬莱家园
1100/1F
未开业
10000
/
/
2.2
该区域底商售价在10000—14500元/平方米之间。
该区域人口密集，新建商品房已形成一定规模，并且多为沿街而建。因此具备了设置底商的地利、人和条件。底商基本上是小面积可分割商铺，由于定位准确，去化不错。沿斜土路的一些楼盘底商定位为鞋店，并已初具专业街特色。
2) 需求
根据统计数据，目前区域内整体、整层出售或出租的住宅商业裙房去化较慢，空置率较高。这类商铺的需求者主要是大型餐饮、银行、证券及大型专业商场，寻找这几类合适的需求者往往需要相当长的时间，一些中小投资者又无实力投资于大面积店铺，店铺就容易长时间空置。一些小面积可分割商铺相对就较易为投资者尤其是中小投资者接受，因此去化较快。
四、 竞争环境分析
1.区域环境综述
本项目位于中华路，目前周边80%以上为二级以下旧里，环境较差，商业配套以服务居民基本生活的五金、烟杂类小店铺为主，整体消费力低。
项目所处的董家渡地区，是黄浦区四大现代聚居区中规模最大的，也是旧区改造的重点，总投资预计超过72亿，三至五年后将建成人口4.3万，消费能力达7亿的集合住宅和商业为一体的现代聚居区，发展前景广阔。
此外周边还将建设多条轨道，结合原有的道路，组成快速城际交通线；同时利用景观优势，改善居住环境，提高生活档次。
2. 竞争区域的选取
根据前面对项目区域环境的基本介绍，我们将选择若干区域对他们区内的商业市场进行分析，研究他们的发展规律。当然这些区域的商业必须具备各自特色，同时与中华路地区的居民层次、区域人口、商业规模、以及未来发展有可比性和参考性。
我们选取陆家浜路、老西门这两个历史悠久、知名度较高、人气较旺的商业区域和本项目所处的中华路—董家渡地区进行分析。
3.区域间竞争力的对比分析
黄浦区地处市中心，文化历史悠久，区内旧房多、环境差、改造难度大。“十五”计划中黄浦区被确认为上海市旧区改造的重点。
因此研究这三块区域内目前的商业状况意义不大，针对这些区域未来的商业定位本报告将探索它们的发展前景、分析相互间可能的竞争力度。
1) 交通道路状况
u 老西门
“十五”计划中老西门是黄浦区唯一的区级商业中心，主要是因为他的地理优势，周边的复兴东路、西藏南路都是八车道的主干线，同时贯穿上海M8线也将在老西门设立复兴东路站，在该地区形成了一个巨大的交通枢纽，汇聚人流，为周边商业提供大量潜在客户群。
u 陆家浜路
相比之下陆家浜路虽然有两条轨道经过，但M8和R4的出口相离较远，人流分散，不易形成规模效应。
u 本案
中华路虽然为次干道，马路较窄，但车流较少，干扰小，反而商业容易汇聚，形成规模效应。临近的复兴东路隧道和R4线的王家码头站，两者均能带来固定的外向性消费群体，尤其是浦东的客户群。
2) 辐射范围
u 老西门
老西门商业其辐射范围将以淮海路以南为主，范围西至卢湾区顺昌路，北至淮海东路，东至河南南路，南至陆家浜路，影响力可达黄浦的中片和南片，总计约有20-30万消费人口。
u 陆家浜路
陆家浜路则是满足周边中档住宅小区和沿线商务楼内的消费，辐射直径在三公里左右。
u 本案
中华路—董家渡地区商业将定位为居住型社区商业中心，其离市级商业中心较远，居民居住集中，以区域消费为主，辐射直径在三公里以内。
3) 人流量
u 老西门
老西门作为区级的商业中心，汇集人流最多，但同时由于淮海路、南京西路等市级商业中心较近，如产品相近的话，消费群体会被分流。
u 陆家浜路
陆家浜路人流分布平均，居其次。
u 本案
中华路—董家渡地区由于地段的关系，人流量居末位。
4) 消费能力
u 老西门
老西门是区级商业中心，交通方便，汇集众多人流，商业呈规模效应，其总体消费能力最强，但人均消费能力未必居首位。
u 陆家浜路
陆家浜路的商业已定型，未来可继续发展性不大，主要以商务消费为主，人均消费在150元以内。
u 本案
中华路—董家渡地区高档住宅规模居黄浦区首位，其住户有高档消费能力，如定位合适，其商业发展前景和利润空间广阔。
5) 租金水平
u 老西门
老西门目前的底层租金在250元/M2/月，低于其他区级商业中心，估计随着市政建设的完工和高档住宅的建成，租金将有大幅的提高，预计将达到450元/M2/月以上。
u 陆家浜路
陆家浜路的商业发展空间较狭隘，市场可发展性不大，租金应维持在250元/M2/月。
u 本案
住宅和商铺的走势应息息相关，中华路—董家渡地区目前新建小区的商铺租金在4元/M2/天，预计到整个聚居区建设完毕，新型商业租金将提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。
6) 商业规划
u 老西门
老西门在经历了众多变迁后，留存的大多为特色产业如大富贵饭店、全泰中老年商厦等。根据“十五”规划，将以原老西门商业中心为基础，围绕周边地区居住区的开发建设，推进商业设施开发，通过对现有商业结构的全面调整，突出其综合性商业中心的特点，重点加强餐饮、娱乐、休闲设施以及规模化、专业化卖场的建设，发展专业店、专卖店等商业业态。逐步建成传统与现代结合、商业与文化融合、具有相当知名度和一定辐射力的区域商业中心。
商业总体布局。大体分为三个区：
一是现代商业区。主要分布在中华路以西至西藏路两侧。以现代化的商业设施、商业业态进行布局。定位于专业店、专卖店及连锁品牌，同时增加文化娱乐休闲功能，开设夜总会等娱乐设施。
二是传统老字号名品商业区。主要集中在中华路的东侧。北至复兴东路，南达蓬莱路。利用老城厢特有的历史底蕴，集聚黄浦及上海的特色和老字号品牌企业，以“特”聚集人气，形成老西门商业文化独“特”的魅力。
三是文化休闲区。要将文庙与老西门连成一片，调整形成文化特色区。规划文庙路为文化用品、旧书市场，加上梦花街及江阴路花鸟鱼虫市场，形成浓烈的文化氛围。进而达到“文兴市旺”的目的，增加老西门商业文化气息。另外，再辅之以环城绿带建设及公交枢纽的调整，将为老西门营造更好的休闲消费环境。
u 陆家浜路
陆家浜路主要是调整目前的商业结构，发展与周边商务楼相关的行业如银行、证券公司以及餐饮和娱乐行业。
u 本案
中华路的商业定位为社区商业中心，服务周边高档住宅，同时以特色产品吸引外来中高档客户群，提升商业氛围。
在社区商业设置中，居住区商业中心的重点在于进一步突出了对居民需求的满足，商业呈多样性以及集聚性的特征；一般以一至两家大中型超市为核心，配以多个特色商店、个性化商店以及中型餐饮、休闲场所，成为居住区消费中心。
根据各居住区的不同特点，一般主要采用团组式、多点式等几种社区商业布局形式。
五、 区域商用物业的市场发展前景分析
1. 未来区域内商业市场供应量预估
我们将区域内商业用房的未来供应分两类进行研究。一类是目前正在建设，尚未完工的项目，另一类是规划中待建的商业用房。
在建的商业用房
区域
项目名称
项目地址
建设单位
预计供应量（平方米）
2002
2003
2004
2005
小计
复兴东路
以北
西门广场
一期
西藏南路
复兴东路
众鑫资产公司
6000
东淮海公寓
人民路777号
建工锦龙房产公司
6000
太阳都市花园二期
河南南路
复兴东路
新锦发房地产公司
1688
名人滨江苑
中华路16号
新外滩企业发展公司
8500
鄂尔多斯
广场
福佑路333号
上海博利置业有限公司
15000
小计
6000
22688
8500
37188
复兴东路、斜土东路之间
开元坊二期
西藏南路900号
东亚房地产股份公司
3000
华实公寓
大林路303号
沪南房地产公司
8078
南花苑二期
光启南路黄家撅路
浩城置业有限公司
5556
雅庐苑
陆家浜路1235号
华湄房地产公司
1100
绿地名人坊
中华路419号
绿地集团
2500
锦凯华苑
西藏南路斜土东路
锦凯房地产公司
10000
桑树苑
陆家浜路521号
临江房地产公司
16463
中福花苑一期
陆家浜路海潮路
中福房地产公司
20942
外滩海琪苑
中山南路白渡路
上海国际投资公司
2514
阳光翠竹苑
陆家浜路523号
上海临江房地产开发经营有限公司
独立时代
陆家浜路
海潮路
上海赛元房地产有限公司
5000
安基大厦
西藏南路
760号
上海安基置业
有限公司
5000
小计
8078
35098
34463
2514
80153
斜土路、国货路以南
蓬莱绿苑
瞿溪路、保屯路
同鑫房地产公司
1700
弘辉名苑
西藏南路1501号
弘辉房地产公司
10000
耀海花苑
西藏南路1739号
耀海房地产公司
6400
小计
0
0
1700
16400
18100
总计
14078
57786
44663
18914
135441
未来区域商业项目预计完工量
从以上图表来看，未来几年区域商业用房供应量依然较大，分布范围广，可谓遍地开花。2002年上市的商业尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趋势，2005年将回落至18000平方米。加上现有的空置量，未来上市量对市场有相当大的压力。
未来规划的商业项目
区域
项目名称
其中商业面积
（万平方米）
规划规模
（万平方米）
预计完成时间
老西门
聚集区
中信泰富集团商住项目
2
24
一期预计2004年完成
中远集团商住项目
2
/
一期预计2004年完成
董家渡
聚集区
通海中华城商住项目
7
57
一期预计2006年完成
华润商住项目
1.5
20
一期预计2006年完成
小计
12.5
101
其中，中信泰富集团已与沃尔玛签订合作协议，在老西门聚居区建沃尔玛超市，预计2004年底建成。
根据预测，未来规划的商业项目，仅老西门、董家渡两个现代聚集区就超过10万平方米，加上在建的13万平方米商业，区域商业供应量将达到23万平方米以上。
2. 未来客户发展状况预估
商业用房市场的发展与周边消费群的发展变化休戚相关。未来几年，区域内住宅将大幅提高档次，规划中两大现代聚居区老西门、董家渡将提供总面积超过100万平方米的高档住宅社区，预计建成后将吸引一批消费能力强的中高收入人士入住。该两大聚居区预计将在五至十年内建成。届时，区域的消费层次将会随之提升。在此之前，区域内的消费状况不会有很大的变化，中低档消费仍将是主力消费层。
未来中山南路以东、董家渡以南地区，将定位为以商业、办公、文娱、展示等为内容的规模化高级办公区域。届时，商务类和生活类消费互相补充将丰富消费构成，有效提升区域内的消费档次。
3. 未来价格走势预估
由于未来区域内商业用房上市量会保持在一个较高水平，而需求在短期内增加较为缓慢。因此供求在短期内将会对价格形成一定压力，但长期上升空间较大。
