来源：中国证券报
7月16日，广州市规划和自然资源局的一则消息，让相关长租公寓人士感到欣喜。广州市规划和自然资源局联手广州市住房和城乡建设局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称“意见”)，鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。（更多原文点击《长租公寓的春天要来了？广州“商改住”新政落地》阅读）
对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自看懂App的解读）
周正国
高级经济师，看懂App评论作家
土地与空间按照使用价值不同进行分类管理“分区规划”，是国标，也是产业政策，目的是防止功能过于混乱导致生活质量下降。一种土地但价格多轨制，例如规划为公园和旁边的别墅用地价格差异巨大，因此需要平衡，房产税需要统一调节。
“商改住”之所以难以处理，原因之一是税制问题。我国对以企业为征收主体的增值税依赖很重（美国无，此税种部分有人头税特征，按照产品使用量承担，有累退特征），对房产税和所得税等财产税的直接税依赖少。
资本产生的租金为主要收入（被动收入）的机构，双重（企业与股东）所得税，减税不灵活（国家税不如地方税灵活），最后成本转嫁到租金上，长租公寓经营者压力大。建议对“持有物业的房东机构”考虑高房产税低所得税的模式，再重新划分央地分成比例。再就是房地产信托模式，只有一重股东所得税（和股市分红税收协调）。
再一个难处是现在租金模式普遍为固定制，而不是分成制（租期短），后者要求房东监控租户的经营收入，当然有难度。张五常的《佃农理论》考证认为最合适的农业地租模式是分成模式，比例是37.5%。特许经营领域为经营收入的7%，餐饮业28%，大型超市4%，酒店业为4%外加利润8%。不改变税收征收模式，商改住就难。
史一哲
产业研究看懂App评论作家
1、从本意上讲，商改住实际上是灵活多样的方式增加了满足居住功能产品的供应，符合中央一再重申的“房住不炒”精神，相比起提高市场准入壁垒甚至直接限制交易等种种扭曲，更能够立竿见影、真真正正提高居民福利，更低成本满足人民群众的居住需求。而且供应主体的多样化能够促进有效竞争，对于平易一线城市的房租价格可能会起到积极作用（效应具体要视入市房源的体量）。
2、在经济下行周期中，商业用房能够以更加灵活的形式变现，也能相应缓解部分持有者的资金压力，对于活跃交易、促进行业的平稳发展有助力。
3、总体观察，政府目前对于租赁市场的功能定位不够清晰、不够聚焦，如果重点在于保障中低收入消费者的住房需求，政策设计显然存在很大漏洞，对于租赁房建设企业的土地政策、金融政策都应该跟上。现在是把保障功能和盈利功能的两个市场未作严格区分，则商改住充其量会让房租价格有适应性微调，对租赁市场的发展作用有限。
车宁
北京市网络法学研究会副秘书长，看懂App评论作家
长租公寓有多种实现形式，但目前在实践和人们理念中往往却还只是指向中介主导的“分散”模式，而且在先前的案例中我们也看到，出问题也往往就是这类。解决问题的一个主要方法就是增加其他更稳健类型的供给，这是背景之一。另外，由于种种原因，现在部分城市商业办公楼宇供过于求，引导其向长租公寓转型也不失为解决之道。
黄文伟
《一句话读懂法律》作者，看懂App评论作家
广州商改住新政，抑制房租，也会抑制房价吧！大量的商业闲置，将这部分房源改成出租房源，可以缓解租赁房源，减少资源浪费。但这也是一次重大利益调整啊！商业用地本来就比住宅用地便宜，理论上对住宅购买者是利空。
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