实探 | 建面约110㎡做四房，又一个神户型诞生？

国际港务区纯新盘，你会入手吗？

 文 | 九栋 

“一座大城市可以有很多繁华的商业中心，但奥体中心只有一个”。

5月30日上午，西安奥体中心体育馆顺利通过竣工验收，成为十四届全运会53个场馆设施中第一个通过竣工验收的场馆。体育馆将承担第十四届全运会闭幕式、体操比赛，具备16项专业赛事又兼具会展、演艺功能，这也为6月30日西安奥体中心整体竣工验收打下坚实基础。

新闻来源于：西安国际港务区官网

随着奥体中心建设项目和相关配套设施的建设逐步推进，西安国际港务区无疑是全运经济最直接的受益者，其价值也不断被凸显。

西安国际港务区区域产业发展以国际物流、跨境电商、现代金融三大支柱产业为特色，是西安东部新城的重要区域，是陕西自贸区的组成部分。

如今国际港务区各项利好加持，以房价来说，在当下在主城区，港务区可谓是“价格洼地、价值高地”,国际港务区成为炙手可热的置业区域。

本次踩盘，我就将地址选在了国际港务区的纯新盘—招商·城市主场。

No.1

品牌

开发商招商蛇口成立于1979年，是中国最早的房地产公司之一，拥有国家一级房地产综合开发企业，是集开发销售、租赁经营、物业管理于一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。经过39年的发展，目前布局42座大中型城市，开发项目200余个。

2014年，招商蛇口以依云曲江项目首次亮相西安，此后的六年时间里，招商蛇口在西安逐渐形成了“六盘联动”的局面。

从地域分布来看，招商蛇口在西安的6个地块，分别位于曲江、软件新城、西咸新区、港务区、城南等多个区域。

招商城市主场是招商蛇口在西安继招商依云曲江、招商雍景湾之后，入市的第3个项目。

No.2

基本信息

招商·城市主场位于国际港务区秦汉大道与港务西路交汇处 ，整体项目共分三期开发。

▲项目区位图

一期占地约118亩，绿地率约35%，容积率约2.5，产品主要为高层和洋房。

一期有以下3个户型：约110㎡悠享家户型，4室2厅2卫；约100㎡梦想家户型，3室2厅1卫；约90㎡自由家户型，3室2厅1卫。

▲项目效果图

项目一期规划约5000㎡的商业街、配备户外剧场、鲸鱼广场、互动音乐喷泉等。

▲售楼部沙盘实拍

据西安城六区商品住房意向登记平台显示：招商·城市主场最新开盘销售楼幢为9#、10#、14#、15#、16#，全部准售住房房源共计622套，户型建筑面积约90㎡-112㎡。本次开盘销售的住房均价12887.3元/㎡，具体一房一价。

▲售楼部实拍

据置业顾问介绍，后期售楼部将做商业使用。

▲售楼部实拍

No.3

产品

目前售楼部样板间展示的户型为建面约90㎡的、建面约100㎡，建面约110㎡的三个户型。

建筑面积约90㎡是一个三室两厅一卫的户型设计。

▲建筑面积约90㎡户型图

南北通透户型，全明设计，该户型各个空间比较方正，整体空间动静分离。

▲建筑面积约90㎡样板间实拍

该户型无玄关，厨房为北向，U型厨房，紧挨入户门的位置，餐厅位置正对着厨房。

▲建筑面积约90㎡样板间实拍

户型为餐客一体设计，客厅为南向，采光通风较好，餐客一体是目前较小户型的流行配置。

▲建筑面积约90㎡样板间实拍

卫生间为北向，做三段式干湿分离的设计。

▲建筑面积约90㎡样板间实拍

三个房间可规划成主卧、儿童房、客卧。

主卧与儿童房为南向设计，均飘窗设计，采光和通风比较不错，实探后，我觉得儿童房面积不大。

▲建筑面积约90㎡样板间实拍

▲建筑面积约90㎡精装标准

建筑面积约100㎡为三室两厅一卫的户型设计。

▲建筑面积约100㎡户型图

户型南北通透，全明设计。

入户处设有玄关，保障了居住者的隐私，样板间，玄关处设置了鞋柜，便于进门换鞋，合理的利用了空间。

▲建筑面积约100㎡样板间实拍

厨房紧邻玄关，厨房为北向，L型设计，靠近厨房门的位置专门设置一个空间可放置冰箱。

▲建筑面积约100㎡样板间实拍

餐客一体的设计。客厅为南向，通风和采光不错。客厅给人感觉还是比较宽敞的。

▲建筑面积约100㎡样板间实拍

卫生间紧挨主卧，可做三段式干湿分离设计。

▲建筑面积约100㎡样板间实拍

三个房间可规划成主卧、儿童房、客卧。三个房间只有主卧为南向设计，其采光通风比较好。样板间的儿童房内并未放置实体床作为展示，儿童房空间不大。

▲建筑面积约100㎡样板间实拍

▲建筑面积约100㎡精装标准

建筑面积约110㎡为四室两厅两卫的设计。

▲建筑面积约110㎡户型图

建筑面积约110㎡的四室洋房在市面上还是比较少见的，除书房外，三个卧室分布布局，餐客厅在中间，这种户型格局与常见的建筑面积约142㎡洋房四叶草户型是非常相似的。

厨房靠近入户门，为北向,U型设计，可能是因为总体面积比较小，对于洋房来说，厨房空间不大。

▲建筑面积约110㎡样板间实拍

客厅为南向设计，通风采光都比较好。

▲建筑面积约110㎡样板间实拍

客卫为三段式干湿分离设计，这种三段式干湿分离非常彻底，洗漱台直接被隔离在外间，淋浴区和马桶区也区分开来，可时刻都能保持卫生间的干爽。

▲建筑面积约110㎡样板间实拍

四个房间可分为主卧、次卧、儿童房、书房。

▲建筑面积约110㎡样板间实拍

主卧为套间设计，朝向为南向，带飘窗，主卧卫生间用玻璃门将淋浴间隔开，做干湿分离设计。

▲建筑面积约110㎡样板间实拍

▲建筑面积约110㎡精装标准

No.3

精装标准

从以上样板间对外展示的精装标准来看，三个户型的装标差别不是太大，所以先说一下整体的交付标准。

户内门均为木质复合门，南侧窗体全部采用三层中空玻璃，隔音效果更更佳。

全屋壁纸交付，吊顶造型、玄关柜也是做好的。玄关柜放置活性炭包。

▲样板间玄关柜内实拍

卫生间厨房吊顶采用石膏板、室内配置美的中央空调、双向新风除霾系统等。

厨房内配备油烟灶具、净水器、垃圾处理器、燃气热水器、凉霸、抽拉式龙头等。

▲样板间实拍

品牌上来看，样板间使用的美的中央空调、老板油烟灶具、康丽根净水器、乐家马桶、立邦涂料、HCG和成龙头花洒、TCL筒灯等。

▲样板间实拍

当然，这些品牌不是一定的，开发商在交付标准中都会加一句「或同档次品牌」，所以大家参考即可。

项目建筑面积约90㎡和建筑面积约100㎡为高层户型，建筑面积约110㎡为洋房户型，二者在部分精装细节方面略有不同。

高层户型入户门为钢制门，洋房入户门为钢制复合门。

高层户外窗为塑钢窗，洋房户外窗为铝合金玻璃窗。

No.4

周边配套

地铁：我用高德APP测距，项目据地铁三号线终点站保税区站约180米。

▲图源：高德地图APP

公交：公交线路有523、326、港务环线等。

▲项目周边公交实拍

商业：项目自带5000㎡主题商业街，距离项目约5公里范围内有砂之船奥莱、华南城购物中心、绿地丝路全球贸易港等商业综合商业。

▲华南城实拍

学校：项目自带约3000㎡幼儿园。项目北侧紧邻一块教育用地，项目南侧西南角是铁一中陆港学校（在建）。

医疗：项目西南侧一路之隔为交大一附院国际陆港医院（在建）。

No.5

分析

从项目所在的板块来说，港务区近几年也是西安土拍的热门区域。

据了解，仅去年9月份，港务区成交土地就达到了1117亩，占全市总成交额的78%。目前进入该板块的房企有招商蛇口，华润置地，绿地、高新地产等，都说房企的嗅觉是最敏锐的，从这点来看，众多房企对该板块的区域价值还是比较看好的。

从项目推出的产品来看，西安市城六区商品住房意向登记平台中关于项目最新信息显示招商·城市主场推出的户型最小户型建筑面积约为90㎡，按住房均价约1.3万元/㎡来算，首付约35万，对刚需购房者而言，上车容易。

从项目配套来看，目前项目周边的公交线路比较少，项目距3号地铁线终点保税区站较近。

▲保税区站D口实拍

目前项目周边多为在建的项目，商业配套还未成型，生活配套不完善。举个很简单的例子，踩盘那天中午十二点，我在项目周边大概转了一圈，完全没有找到可提供餐饮的小店，据我观察，周边项目建筑工人饮食大部分依托于工地周边的零星流动摊点。

▲项目周边实拍

不过项目自带的商业成型后，周边商业现状或能有所改变。目前项目商业街主体已基本呈现。

▲项目商业街实拍

项目南侧距离高铁线（郑西高铁）较近，对于靠南侧的住户来说未来或会受到一些噪音的干扰。

▲图源：网络

整体来说，项目所处的港务区板块目前还处于基础建设阶段，各项配套需要时间来兑现，从项目推出的产品来看，户型面积适中，总价不高，比较符合刚需购房者需求。

如果对该项目感兴趣，我建议大家可以去项目营销中心以及周边去实地看一下，毕竟眼见才为实。