4、根据商品房销售合同，在会计角度的合同资产（合格收款权）已经切实转换为向客户收取款项的实际权利时，应将合同资产转入应收账款中核算。由于只有分期付款方式的销售合同才会约定具体的付款时间，考虑到分期付款方式销售金额较小，实物操作中，按履约进度确认收入时可以不进行合同资产与应收账款的转换。当发出交房通知书后，还未收到欠款，必须将合同资产转入应收账款中核算。
借：应收账款—房款—XX项目
贷：合同资产—房款—XX项目
注：实物操作中，无需进行调整
（三）交房前收到款项
借：银行存款 —XX银行
贷：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目
借：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目
贷：合同资产—房款—XX项目
或应收账款—房款—XX项目
注：实物操作中，无“应收账款—房款—XX项目”
说明：上述分录中冲减科目为合同资产还是应收账款，取决于原挂账时的状态。按照公司商品房销售合同的现状及通常实践，一般而言是冲减应收账款。
凭证附件：银行上账单据、交房资料、欠款统计表
（四）当发出交房通知书后，还未收到欠款，必须将合同资产转入应收账款中核算
借：应收账款—房款—XX项目
贷：合同资产—房款—XX项目
四、科目余额说明
本科目期末余额表示按履约进度向客户转让商品（非物理形态）而有权收取对价的权利（合格收款权）。
1131应收账款
一、核算内容
本科目核算应收客户房款欠款金额，指无条件向客户收取客户房款的权利，即公司仅仅随着时间流逝即可收取款项。应收账款科目与合同资产科目的根本区别在于本科目为根据商品房销售合同约定，公司有权向客户收取的款项，而合同资产为根据新收入会计准则规定按照履约进度确认的合格收款权净额，即前者为合同概念，后者为会计概念。
二、科目设置
本科目按应收款项类别设置明细科目，按客户进行辅助核算。
科目级次
科目编码
科目名称
辅助账类型
一级科目
1131
应收账款
二级科目
1131.01
房款
客户
二级科目
1131.02
代垫客户按揭款
客户
二级科目
1131.03
租金
客户
二级科目
1131.09
结转房款收入
客户
二级科目
1131.43
材料及设备款
客户
二级科目
1131.99
其他
5401主营业务成本
本科目核算各公司已确认主营业务收入时相应结转的商品房销售成本。
本科目按数量金额式核算，分期、分物业形态进行辅助核算。
借：主营业务成本—地产（数量金额核算）～XX项目～XX期～XX物业形态
贷：开发成本—结转至主营业务成本～XX项目～XX期～XX物业形态
动态成本的正常变动，不调整以前期已经确认的成本，将差异调整到本期中。如果出现动态成本发生重大变化（如超过10%）的，除非该重大变化是因为政策、材料市场突发涨价等个别不可抗力因素外，一般将视为重大会计差错。故在管理中应严格控制动态总成本的大起大落，强化内部控制力度和管理力度，提升公司预测能力。
按履约进度100%确认收入成本后，原则上不再调整已经结转的成本，剩余成本结转至完工产品中。但是如果发现以前成本结转错误，需要按重大会计差错处理。
期末应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。
合同成本
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
增量成本，是指公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。房地产开发公司发生销售代理费、销售提成、合同印花税等属于合同增量成本，应当确认为“与合同成本有关的资产”，应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。（注：销售提成是指销售人员与销售直接相关的提成费用，不含销售人员的基本工资、奖金等）
公司将与合同成本有关的资产在长期待摊费用中归集，现将长期待摊费用新增四个核算科目。
与合同成本有关的资产，按以下方式处理：
一、计提合同销售代理费、销售提成、合同印花税时
借：长期待摊费用—销售代理费 （1901.03）
长期待摊费用—销售提成 （1901.04）
长期待摊费用—合同印花税 （1901.05）
贷：其他应付款—销售代理费
其他应付款—销售提成
应交税费—印花税
二、按收入确认比例，摊销与合同成本有关的资产
借：销售费用—销售代理费
税金及附加—印花税
贷：长期待摊费—合同成本摊销 （1901.06）
三、与合同成本有关的资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
借：营业税金及附加—主营业务税金及附加—土地增值税
贷：应交税费—预缴税费—预缴土地增值税
凭证附件：收入确认清单、土地增值税结转税金及附加的明细清单
4、汇算清缴
根据税务汇算清缴结果，对土地增值税多退少补，如果为补征，则进行如下账务处理；如果为退税，则下述账务处理为红字会计处理。
借：应交税费-预缴税费-预缴土地增值税（计提）
贷：应交税费—土地增值税
凭证附件：汇算清缴报告
借：应交税费—应交土地增值税(缴纳)
贷：银行存款
凭证附件：银行进账单，税票
借：税金及附加（结转税金）
贷：应交税费-预缴税费-预缴土地增值税
三、城建税、教育附加费、地方教育附加费
城建税、教育附加费、地方教育附加费也采用预测税率进行结转，每半年或者每年更新一次测算税率。参照土地增值税的会计处理方式进行处理。
四、所得税
按新收入准则确认收入，会产生纳税暂时性差异。为了方便所得税的核算，做以下规定：
一、预收房款时，按目前的方式预缴所得税，计入“递延所得税资产—预计利润”中；
二、每次按履约进度确认收入时，需要根据当期利润表计算所得税费用，对应确认为“应交税费—应交所得税”、“递延所得税负债”；
三、当同时存在“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”时，需要进行冲减，资产负债表只存在“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”的其中一项，不得同时存在；
四、当到达税法规定的纳税时点，将“递延所得税资产—预计利润”转入当期所得税费用中；将“递延所得税负债”转入“应交税费—应交所得税”中。
五、项目结算后，“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”全额结转不得留有余额。
会计处理如下：
1.收到预售房款，按税法规定预征企业所得税，申报交纳所得税
借：递延所得税资产—预计利润
贷：应交税费—应交所得税
预缴所得税
借：应交税费—应交所得税
贷：银行存款—XX银行
2.每次按履约进度确认收入时，需要根据当期利润表计算所得税费用
借：所得税费用
贷：应交税费—应交所得税 (当期应交部分)
递延所得税负债 （也可能是借方）
3.每次按履约进度确认收入，计提递延所得税负债后，判断是否同时存在“递延所得税资产—预计利润”、递延所得税负债”，如同时存在，按较小金额冲减
借：递延所得税负债 （较小金额）
贷：递延所得税资产—预计利润 （较小金额）
4.竣工备案后，达到纳税时点时
借：递延所得税资产
贷：应交税费—应交所得税
或
借：所得税费用
贷：递延所得税资产—预计利润
来源：缘来说税
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