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《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”是否意味着超过部分的约定无效？即转租合同部分无效？不是。“不具有法律约束力”和“无效”是两个不同的概念，比如，附期限的合同，在期限到来之前对当事人不具有法律约束力（这里的不具有约束力的意思是合同当事人不需履行相应的合同义务），但是这并不意味着期限到来之前合同无效，恰恰相反，期限到来之前合同也是有效的。
合同效力是法律对已经成立的合同进行价值判断的结果，合同无效是法律对已成立的合同进行的最负面的评价，而且对于绝大部分的无效合同，合同双方当事人都有过错【例外情形比如，和无民事行为能力人订立的买卖合同，无民事行为能力人一方无过错】，即对于绝大部分的无效合同，法律对合同双方当事人间接的做了负面的评价。因此，我们千万不要以为合同有效不利于保护守约方，合同有效是对“坏人”的包庇，恰恰相反，有效的合同对违约方才有约束力，合同中约定的违约责任才有可能适用于违约方，才最有可能最大限度的保护守约方，惩罚违约方。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看）
《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”根据该规定，只要没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，没有违反公序良俗，合同即非无效。
承租人转租，转租期限超过出租人和承租人之间租赁合同期限的，超过期限部分的转租可以理解为无权转租。无权“处分”（物权行为系处分行为）尚且不会导致债权债务关系无效，举重以明轻，无权“负担”（债权行为系负担行为），自然不会导致合同无效。即超期转租不会导致合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据该司法解释，超期转租，超期部分的合同无效。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”第二十八条规定：“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”因此，即便租赁合同成立于《民法典》生效之前，只要租赁纠纷一审、二审发生于《民法典》生效之后，即应适用《民法典》的规定认定超期转租不会导致合同无效。
附：鑫云公司与冯某某房屋租赁合同纠纷案
案情简介：2018年3月6日，鑫云公司（甲方）与冯某某（乙方）签订系争房屋的《租赁合同》。合同约定租期二年，租期自2018年4月15日至2020年4月16日。年租金为324万元整。合同第三条第2款约定：房屋先付款后使用原则，每月租金：贰拾柒万元整。本合同签订后一日内先支付6个月租金：壹佰陆拾贰万元整。以后每6个月期满的最后一个月十五日前支付下一次的租金，不得拖延。逾期每天按总租金的金额每天按千分之五的违约金，租赁期间乙方提前退租的，保证金不予退还。第4条保证金：乙方签订本合同时支付三个月租金作为保证金，保证期间建筑场地内的水电及消防安全使用。共计人民币捌拾壹万元整。租赁期间乙方提前退租的，剩余甲方保证金不予退还。第五条违约责任：2．乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金，违约金不足支付给甲方的损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（5）乙方必须按期支付租金，如逾期支付一个月未付清租金的，甲方有权单方面终止合同。乙方必须无条件归还承租建筑场地，同时处于逾期支付时间每天千分之五违约金，并赔偿甲方一切经济损失和承担法律责任。乙方存在其他违约行为，情节严重的。第八条场地的返还：1．在租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后2日内将场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态还甲方。如乙方有破坏的行为，甲方有权要求乙方给予恢复或赔偿损失。3．甲方收取租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则于场地返还后7日内无息归还乙方。合同签订后，冯某某支付鑫云公司首期租金81万元、三个月租金的保证金计81万元。2019年10月1日，冯某某未能依约支付后续租金，经多次索要不成后，鑫云公司于2019年12月3日向冯某某发了封“解除合同通知书”，该通知书表示冯某某逾期支付租金63天，已构成合同约定的违约，需支付违约金255，150元。同时并告知冯某某，因其逾期支付租金，依照合同约定双方的租赁合同于2019年12月15日解除，冯某某并在当日搬离系争房屋。保证金不予退还。冯某某接到“解除合同通知书”后于2019年12月12日将物品搬离了系争房屋。现冯某某称鑫云公司承租系争房屋的租期届满，其已无权处分系争房屋的出租权，故鑫云公司单方解除合同行为无效。鑫云公司无权处分的行为，违背了诚实信用原则，不仅侵犯了冯某某的合法利益，还存在合同履行不能的风险。现鑫云公司拒不返还租金的行为造成了冯某某经济损失，冯某某遂诉至一审法院要求判决支持如其诉请。
一审法院审理中，冯某某表示，其支付租金至2019年10月14日。期间冯某某无法办理营业执照，了解后知鑫云公司的租期至2019年11月30日，但因当时冯某某家中有事无精力管此事便错过了支付租金的时间。鑫云公司表示，其与系争房屋产权人的租赁合同一年一签。何况，系争房屋交付冯某某后，并未因鑫云公司的租期影响冯某某对系争房屋的使用。因此冯某某认为鑫云公司构成违约的主张不成立。租赁合同解除是冯某某逾期支付租金构成违约导致。
冯某某出示与鑫云公司法定代表人的电话录音用以证明其与鑫云公司就租赁合同解除进行过协商，当时鑫云公司同意全额返还保证金。对此鑫云公司认为，冯某某的录音内容不能表明鑫云公司承诺退保证金，只能证明冯某某与鑫云公司就保证金返还问题有过沟通。
冯某某称赔偿冯某某装修费、空调安装费、电表增容费计341，025元构成：冯某某按照两年的租期进行装修，现剩余4个月的租期未履行，故装修费1，581，800元、广告牌费119，350元、空调费185，000元、电增容费16万元等各项费用的总和分摊到每个月得出。诉请中的费用均是剩余的4个月租期的费用，即装修费为263，633元，广告牌费19，891元、空调费30，833元、电表增容费26，666元、总计341，023元。经过一审法院调解，鑫云公司自愿补偿冯某某空调费、电表增容费共计5万元，对此冯某某同意，故冯某某与鑫云公司达成一致。至于装修费，鑫云公司认为租赁合同约定冯某某只取走可移动物品，故无需补偿冯某某。广告牌费，该广告牌对鑫云公司无利用价值，故冯某某无理由要求鑫云公司赔偿该费用。
一审法院庭审中，鑫云公司称，租赁合同已确认延长一年，并提供2019年9月17日的“补充协议”印证。对此冯某某认为，曾致电房东的相关工作人员核实，对方回复称没有续签。冯某某持一审法院调查令所做的调查结果也是双方并未续约。所以冯某某无法认可鑫云公司在2019年9月办妥系争房屋的续签手续。
鑫云公司同意向冯某某出具租金的发票，但要求冯某某承担相应税收，对此冯某某不同意。
反诉查明的事实同本诉。
一审法院审理中，鑫云公司表示，冯某某欠租日期为2019年10月15日至12月12日，租金51.3万元。逾期付款违约金，租金系先付后用，故起算日为2019年10月1日至12月12日止，按租金的日千分之五计算，计29.16万元。没收保证金是因冯某某违约，故依照合同约定所主张。冯某某称，因鑫云公司在2019年11月30日后无权出租，故冯某某愿支付欠租至该日，计42.3万元。若需支付后续欠租，则愿支付给房东而非鑫云公司。
鑫云公司出示与冯某某的短信对话截图、冯某某委托人赵武的微信对话截图和赵武签名的“搬离物品通知书”称，是冯某某不付租金致双方签订的租赁合同解除；冯某某委托他人前来搬离物品，确认双方的租赁合同于2019年12月12日解除。同时，鑫云公司表示，所示证据显示在冯某某搬离之前，其从未对鑫云公司的租赁期提出过异议。故可确认是冯某某不付租金构成违约。冯某某则称，冯某某的营业执照因租期问题一直未能办妥，但因家父病危一直未向鑫云公司交涉且未付租金是因为知道鑫云公司无权出租系争房屋后所致，因此冯某某不付租金的行为不构成违约。
一审法院庭审后，一审法院向新曹杨商务区招商服务中心的主任了解系争房屋出租事宜得知：2020年1月左右，其公司和鑫云公司为系争房屋续租事宜有过协商且出租方将盖有公章的“补充协议”交给对方盖章，但因双方有分歧，致续租不成。“补充协议”上没有署过日期。从“补充协议”上看落款时间是2020改为2019的。目前系争房屋所涉地块遇项目，双方不可能再续租。对方的租金付至2019年11月30日。后续租金是否会向其主张目前无法确定。
二审查明，鑫云公司于2020年3月17日、2020年4月1日、2020年6月1日向XX公司分别支付租金19，625元（备注：“2019年12月至2020年2月租金”“2020.3-5月租金”“2020年6月1日至8月31日租金”），鑫云公司法定代表人王顺美于2020年9月1日、2020年11月30日、2021年2月15日、2021年5月25日向XX公司分别支付租金19，625元（交易附言：“2019年9月至2020年11月租金”“2020年12月至2021年2月租金”“2021年3月至5月31日租金”“鑫云支付2021年6至8月租金”），鑫云公司分别于2021年8月4日、2021年11月8日向XX公司分别支付租金19，625元（备注：“2021年9月至11月租金”“2021年12月1日至2022年2月28日租金”）。除上述认定事实之外，本院经审理查明，一审法院认定事实中认定的其余事实属实，本院予以确认。
二审另查明，冯某某在二审中表示XX公司从未向其提出收回系争房屋的请求。
裁判原文节选
一审【案号：上海市普陀区人民法院（2020）沪0107民初10185号】冯某某与鑫云公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。但因鑫云公司和案外人XX公司签订的《租赁合同》的租期至2019年11月30日，且双方未再续签，而鑫云公司也未支付租金，故其履行的非不定期租赁合同，由此一审法院认为冯某某与鑫云公司间的《租赁合同》在2019年11月30日之前的租期部分有效，该日之后的租期部分无效。现冯某某认为其已于2019年12月12日搬离系争房屋，双方的《租赁合同》于该日解除，鑫云公司亦不持异议，故一审法院确认冯某某与鑫云公司签订《租赁合同》于2019年12月12日解除。虽然冯某某称因鑫云公司签订的《租赁合同》到期，致其履行合同存在不安全因素故不付租金，所以其逾期支付租金的行为不构成违约。由于冯某某在使用系争房屋期间从未就此明确向鑫云公司提出异议，且从现有证据看，冯某某于2019年12月12日搬离系争房屋的前提也是因未付租金而致，故对冯某某的主张，不予采纳。鑫云公司明知双方签订的租期超出其承租期，且未向冯某某明示，致冯某某与鑫云公司间签订《租赁合同》部分无效，故鑫云公司的行为也构成违约。冯某某与鑫云公司承担的违约责任大小相同，双方各不向对方承担违约责任，因此冯某某要求鑫云公司返还保证金81万元的诉讼请求，于法有据，应予准许。一审审理中，冯某某与鑫云公司对中央空调安装费及电表增容费补偿达成一致，无不妥，予以准许。至于装修费，在冯某某将可移动物品悉数搬离后，再向鑫云公司主张装修补偿，与双方约定不符，故对冯某某要求鑫云公司补偿装修款263，633元的诉讼请求，无法支持。关于广告牌费，该广告牌系冯某某为己经营所需而置放，在双方的《租赁合同》解除后，在合同无约定情况下，对冯某某的诉讼请求，不予支持。对于冯某某要求鑫云公司出具租金发票一节，因非本案处理范围，一审法院对此不做判定。
至于反诉，因本诉中冯某某与鑫云公司对《租赁合同》于2019年12月12日解除已达成一致，故在反诉中不再赘述及判定。《租赁合同》解除后，冯某某欠付的租金仍应支付，因鑫云公司对系争房屋的租赁期于2019年11月30日终止且未支付过后续租金，故其只可向冯某某主张至该日的租金。所以冯某某支付鑫云公司2019年10月15日至11月30日间的欠租，计42.3万元。依据本诉，冯某某与鑫云公司均存在违约行为，所负的违约责任相同，故双方各不向对方承担违约责任。所以鑫云公司要求冯某某承担违约责任，没收保证金的诉讼请求，不予支持。同理，逾期付款违约金，亦不予支持。至于2019年12月1日至12日的房屋使用费，冯某某愿在系争房屋所有人主张时支付，无不妥，应予准许。据此，一审法院判决如下：一、冯某某与鑫云公司间的《租赁合同》于2019年12月12日解除；二、鑫云公司应于判决生效之日起十日内返还冯某某保证金810，000元；三、鑫云公司应于判决生效之日起十日内给付冯某某空调费及电表增容费补偿款50，000元；四、对冯某某的其余诉讼请求，不予支持；五、冯某某应于判决生效之日起十日内给付鑫云公司租金423，000元；六、对鑫云公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终11364号】合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情况下才应认定合同无效。承认超期转租合同效力并不一定损害出租人利益，也不对公共利益造成影响，相反，直接认定转租合同超期部分无效，侵害了承租人与第三人合同自治权利。只有在承租人超期转租时，对于超期部分履行不能的，应当由承租人向第三人承担违约责任。本案中，鑫云公司与XX公司签订的《租赁合同》租期至2019年11月30日，虽然双方未再续签，但XX公司未向鑫云公司作出收回系争房屋的表示，并收取了鑫云公司超期部分的后继租金，故XX公司与鑫云公司之间成立不定期租赁合同关系。现XX公司未对系争房屋行使取回权的情形下，即并没有出现超期部分不能履行的情形下，冯某某逾期支付租金，已构成违约，鑫云公司有权解除《租赁合同》，故一审法院认定鑫云公司与冯某某签订的《租赁合同》部分无效且构成违约，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。本院认为，从合同相对性的角度出发，鑫云公司与冯某某签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，亦未违反有关法律法规的效力性规定，应当认可超期转租部分的合同效力，双方均应按约履行各自义务。现双方均认可于2019年12月12日解除合同，故鑫云公司要求冯某某支付合同解除前的未付租金，于法有据，本院予以准许。综上所述，鑫云公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2020）沪0107民初10185号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、变更上海市普陀区人民法院（2020）沪0107民初10185号民事判决第五项为冯某某应于本判决生效之日起十日内给付上海鑫云物业管理有限公司租金人民币513，000元；
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审财产保全费人民币5，000元，由上诉人上海鑫云物业管理有限公司负担人民币2，500元，由被上诉人冯某某负担人民币2，500元；一审案件受理费合计人民币21，082元，由上诉人上海鑫云物业管理有限公司负担人民币10，541元，由被上诉人冯某某负担人民币10，541元；二审案件受理费人民币2，050元，由被上诉人冯某某负担。
本判决为终审判决。
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