本文是君之道思考的第494期文章
房屋租赁合同履行过程中，房屋转租赁、房屋租赁后买卖的情况极为普遍，其中的权利义务分配问题也随之而来。次承租人如何更好地保障自己的权利？买卖不破租赁的适用条件是什么？优先购买权、优先承租权如何行使？以及如何避免物业纠纷？本部分将继续对房屋租赁合同履行过程中的相关问题进行阐述。
（十四）次承租人代承租人支付租金的情形
答：次承租人无权要求出租人继续履行转租合同，出租人可要求次承租人搬离租赁房屋。
Q83：次承租人如何更好地保障自己的权利？
答：核对原租赁合同的租赁期限以及转租权限，约定具体的违约责任。
Q84：出租人与承租人的房屋租赁合同解除了，次承租人应如何应对？
答：应向承租人核实情况，如确已解除，建议办理搬离手续以减少损失，并启动向承租人追究违约责任的诉讼或仲裁。
（十五）买卖不破租赁
Q85：什么是买卖不破租赁？
答：租赁物在租赁期间发生所有权变动的（例如租赁物因买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等使租赁物的所有权发生变更），不影响租赁合同的效力。新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这就是常说的“买卖不破租赁”。
Q86：买卖不破租赁的适用条件是什么？
答：买卖不破租赁需满足四个条件：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
Q87：买卖不破租赁是否有例外？
答：买卖不破租赁的常见例外情形包括：
（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动。
（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封。
（十六）承租人的优先购买权
Q88：什么是承租人的优先购买权？
答：承租人优先购买权是指承租人依法律规定享有的、于出租人出卖标的物时，得以同等条件优先于其他人购买的权利。
Q89：租赁合同能否约定承租方放弃优先购买权？
答：可以，但如构成格式条款，需进行必要的提示及说明，避免因格式条款的法律规定导致该条款无效。
Q90：房屋整体出售，局部承租人能否行使优先购买权？
答：不一定，最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》[﹝2004﹞民一他字第29号]认为需综合考虑以下因素：
（1）从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
（2）从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
Q91：业主转让土地使用权时，承租人能否对地上租房行使优先购买权？
答：不一定，有的法院可能会因为承租人占有的房屋面积仅占整体出让面积较小比例，其优先购买权辐射的范围有限， 基于公平原则及使物的价值最大化等角度考虑，不认可承租人的优先购买权。
Q92：承租人不享有优先购买权的法定情形有哪些？
答：在下列情形下，承租人不享有优先购买权：
（1）房屋共有人行使优先购买权的；
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
Q93：承租人拖欠租金还能否享有优先购买权？
答：一般情况下享有优先购买权，享有优先购买权并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。
Q94：优先购买权被侵害时该如何救济？
答：承租人可请求出租人承担赔偿责任，但不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
Q95：不定期房屋租赁合同的承租人是否享有优先购买权？
答：享有。
Q96：次承租人是否享有优先购买权？
答：不享有，优先购买权仅为承租人的法定权利，不得转让。
Q97：出租人最终未实际转让房屋，承租人能否行使优先购买权？
答：不能。
Q98：出租人虽未明确通知承租人行使优先购买权，但承租人实际知道出租人转让房屋但未主张优先购买权的，如何认定？
答：视为承租人自愿放弃优先购买权。
（十七）优先承租权
Q99：什么是优先承租权？
答：如有任何第三方有意承租租赁房屋，承租人享有与该第三方提出的同等租金和条件下优先承租房屋的权利。
Q100：租赁合同到期，承租人能否行使优先承租权？
答：《民法典》施行前存在争议，施行后承租人享有以同等条件优先承租的权利。
Q101：承租人行使优先承租权面临哪些障碍？
答：“同等条件”易扩张且较难确定，一般情况下“同等条件”多指价格和支付方式，但房屋用途、转租约定、承租人信誉等有时也会成为出租人或法院认定时考量的因素。
Q102：租赁合同中如何限定“同等条件”？
答：一般限定为租赁范围、租金金额、租金支付方式较为合适。同时约定出租人以书面形式告知承租人续租的条件的义务。
Q103：承租人的优先承租权受损的，能主张哪些赔偿？
答：可尝试主张搬迁和重新安置费用、暂时停业的损失和预期利益损失。
（十八）承租人与物业的纠纷
Q104：承租人未支付物业服务费，物业公司应向谁主张？
答：物业服务费的最终承担主体应按照房屋租赁合同约定执行：
（1）物业公司与出租人签订物业服务合同，房屋租赁合同约定由承租人支付物业服务费的，物业公司可以自行选择主张物业服务费的主体，未约定的，物业公司应向出租人主张；
（2）物业公司与承租人签订物业服务合同，物业公司应向承租人主张。
Q105：出租房屋的，如何避免物业费缴纳纠纷？
答：签订租赁合同时需明确物业服务费的承担人，可由承租人直接与物业公司签订物业服务合同，避免出租人承担连带责任。
Q106：如承租人未按期支付物业服务费用，出租人怎么办？
答：依合同催告，必要时可先行垫付，避免因拖延支付而产生逾期违约金。同时保留物业公司催缴物业服务费用的凭证及出租人支付物业服务费用的凭证。
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