神仙打架，血战灵山岛，七盘产品曝光，南沙能冲4万？

年底焦点在哪？毫无疑问是南沙！

日前，房产君了解到，湾区CBD灵山岛及周边，共有7个住宅项目将在11~12月亮相/开盘。

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诸神之战！大牌房企集中亮相堪比“双11”

光看7大新盘的品牌、产品与货量，就不由让人期待灵山岛成为楼市新IP。

仅仅4.5平方公里内，7个项目，7家不同开发商，既有央企中铁建、华润、金茂，又有本地老牌国企越秀、珠实，还有实力过江龙绿城、金科。

大牌房企密集曝光，放诸广州地产史都不常有。

| 灵山岛一带N盘厮杀

而且，与牛奶厂、广钢新城“你方唱罢，我登场”不同，明珠湾7个全新盘几乎是齐齐冒出，同台battle。

房产君踩盘时就发现，在南沙万达广场，除了灵山岛·金茂湾，上述新盘通通挤在一条街上，活生生把商场变成“战场”。

如此情形，买家是乐享其成的。

因为像“双11”那样，天猫、京东、苏宁、考拉、拼多多、唯品会等电商平台逐一厮杀，开发商才会拿出最好的产品以及最高的价格诚意。

| 想了解明珠湾新盘，逛一次南沙万达基本搞定

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灵山岛崛起，全市热门置业板块将重塑

细心留意会发现，广州自从广钢新城亮相后，很少出现一个全明星阵容的新板块。它自然是是全市不容忽视的新兴力量。

对南沙来说，也将改写区域楼市生态。毕竟，人们熟悉的热门板块，不同程度进入推新乏力阶段。

黄阁板块，万科海上明月即将拉满进度条，剩下金科集美御峰、南沙保利城、方圆·南沙水恋三盘PK。

金洲，大盘如阳光城丽景湾，所有房源售罄，静待新货；而有销售透露，越秀·滨海新城38栋楼只卖剩寥寥几栋，一只手数得过来。

| 日渐成熟的蕉门-金洲

南沙湾板块，碧桂园·玺悦已售完，星河·山海湾、南沙湾·御苑、时代·香海彼岸等，都是老面孔了。

今明两年，很难再出现像灵山岛一带，那么多新盘涌现的场景。下一个热门置业板块，已然预定。

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首批产品11月开卖，会4万+吗？

随着金科博翠明珠、灵山岛·金茂湾（一期）的11月入市，灵山岛“诸神之战”正式启幕。

新盘开售，价格如何？又能否提振市场信心？

房产君认为，明珠湾多盘亮相，一定程度能给有市场鼓舞，但定价方面，开发商还是相对谨慎，4万+的均价，年底大概率看不到。

一来，已有开盘计划的金科、金茂项目，体量较小，用业内的话就是“一仗就打完”。真正的突破，还要看明年大体量楼盘。

二是，灵山岛上周成交一宗商住地，折合楼面价约10981元/㎡，是岛内有商住地出让以来最便宜的一宗。

加上今年下半年行情一般，首波开售项目在推货、定价上肯定不能冒进。

| 统计自：广州公共资源交易网

房产君了解到，7个楼盘的吹风价都是参考南沙金茂湾。而二手价格如何呢？链家显示，约为2.7万/㎡。

所以预计，首波开售项目，较大可能开价在2.8万~3.5万/㎡之间，不会一下子把价格拉到难以想象的程度。

另外，灵山岛一带整体建设仍处于相对基础的状态。从航拍图可以看到，灵山岛内除了中交·汇通中心与明珠湾投资大厦外，就没有高楼建起。

提示：请旋转手机至横屏状态观看

买家对此接受程度几何，还需市场检验，市场也需要一段培育时间。

而房产君从特殊渠道了解到，灵山岛三个新盘中，诚意登记数量最多是260个，还不排除买家重复下筹，离火爆还有距离。

这侧面印证了买家观望情绪仍然浓烈，不会轻易下定决心投资一张“白纸”。

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复式、叠墅、小高层…7盘“精华”逐个看

这样的灵山岛，还值不值得入手呢？

房产君认为，在价格合理的情况下，灵山岛项目是非常值得持有的。政府高起点定位、大手笔投入，都是肉眼可见的。下一个珠江新城的前景，并非虚无缥缈。

而且，7个项目的产品相当诱人，涵盖小高层、中高层、平层、大平层、传统复式、咬合复式、叠墅、创新叠院……

无论是刚需、刚改、改善还是豪宅买家，全部都能找到对应的产品。

看看房产君汇总的各盘产品表，真真是“八仙过海，各显神通”！

| 综合自各盘公开消息、房天下及小编踩盘，仅供参考

就算牛奶厂、广钢新城、新塘TOD，也未见如此丰富的产品。

值得一提的是，珠实、华润、绿城、金科都是第一次亮相南沙，自然看家本领尽出，产品非常值得期待。

由于大部分项目尚未开放样板间，房产君仅根据踩盘经验以及与同行的交流，谈谈个人对7个新盘的看法。

刚需担当：中铁建海语熙岸

严格来说，中铁建项目不在明珠湾内，但它与明珠湾的蕉门河口片区，仅隔一条黄阁南路，相当于站在珠江新城边缘，仍有一定潜力。

| 中铁建海语熙岸位置图，来源：房天下

相比投资，房产君更看重其自住属性。

原因是其离南沙传统商业核心——蕉门、金洲板块更近，半径2公里范围内云集南沙万达广场、合景悠方、越秀滨海悦城&隽城商业广场、喜来登酒店、万豪酒店等优质商业配套。

广州外国语学校、南沙体育馆、南沙少年宫、南沙第一人民医院等优越的教育、休闲、医疗配套，也都在家门口。

短期内，项目会比灵山岛的居住体验更优。

另外，项目本身也是大盘配置，有三倍于南沙万达的商业，后续还规划学校。

| 中铁建海语熙岸效果图

产品方面，一期主打90㎡三房（北向）、98㎡四房（南向），以及125㎡四房（南向），大部分为刚需买家一步到位而来。

项目也是7个新盘中，唯一能做到98㎡四房紧凑户型的一个，在户型图与板房出来前，可以期待一下。

小而美项目：灵山岛·金茂湾（一期）

该盘是7个项目中，体量最小的一个，只有5栋高层，扣除一栋人才公寓，实际上只有4栋可售。

项目本身并不临江，但规划为31~36层高层，加上南面的华润与北面的佳兆业地块限高，所以20层以上单位，仍有看江可能。

| 灵山岛·金茂湾效果图

其主打户型跨度较大，小到68㎡两房（北向），大到252㎡六房（其余面积段均为南向）都有。根据各盘首推/收筹楼栋预判，项目或是目前唯一能买到两房与六房的项目。

左右滑动查看户型图

中国金茂在项目身上也极尽心思雕琢：先是拿出了八大绿金科技，后是祭出了南中国首个专利户型。其园林虽小，但由一带两轴六园构成，颇具东方意蕴。

这些都是值得加分的地方。

| 灵山岛·金茂湾（一期）园林

颜值担当：越秀中交绿城柳岸晓风

如果问最期待灵山岛哪个项目，房产君主观会回答你：柳岸晓风。

一是，绿城在产品及服务上，拥有处女座的严谨、细致，业内有口皆碑，房产君很想知道其在广州的首个项目，会如何雕琢。

二是，项目的外立面非常特别，大面积运用玻璃幕墙，在白天光影的折射下，建筑如同挺立的“无边镜面”水晶盒子，通透、梦幻。

而且，绿城闻名的镜面水系，这一次也会出现。

| 柳岸晓风效果图

不仅如此，项目号称拥有全岛最大28700㎡滨海风情园林，社区配合外部市政公园，真正做到把家安在公园里。而众所周知，园林是绿城的拿手绝活。

第三是产品，柳岸晓风与颐德湾尚是7个项目中，唯二户户纯南向项目。

并且，户型全部N+1设计，赠送率13~14%，且私家电梯入户。

需要说明的是，最后一排26~31层住宅外，其余楼栋为17层，江景会被金科博翠明珠遮挡（注：该盘最高19层）。

左右滑动查看户型图

离江最近：金科博翠明珠&华润·瑞府

在7个项目当中，离江最近的当数金科与华润项目，隔一条马路与滨江花园，就是上横沥水道。

华润·瑞府公开信息并不多，其展点也是上周六匆匆开始。但从其简要的单张可以看出，瑞府拥有目前唯一的咬合复式产品，户型为110~130㎡以及140㎡，或与同为华润操刀的白云项目——润府类似。

由于加入了叠墅，且临江有限高，项目整体容积率为1.5~2.0，是7个项目中密度最低的一个，居住舒适度相对更优越。

| 华润·瑞府效果图

至于最快入市的金科博翠明珠，房产君认为其有两处出挑的地方：

一是位置较好，一手执掌多项优质资源。

首先是江景，其次北面、东面也靠近公园，生态景观不俗。而湾区实验学校也在项目西北面。

然后是商业。项目位处凤凰大道西侧，与灵山岛规划的商务、商业地块仅隔一路，据销售介绍，从项目出发，步行可至灵山岛地下商场的入口。

另外，项目西侧又靠近华润地块的商业体。

| 金科博翠明珠效果图

二是产品阳台尺度惊人，107㎡以上大户型都采用了横跨客厅有卧室的超长阳台。143㎡户型的阳台甚至是L型的，三面都能看江。

左右滑动查看户型图，非正式，仅供参考

产品最丰富大盘：越秀明珠天悦江湾

该盘是灵山岛上体量最大的项目，共有29栋，其开发商越秀地产，也是南沙的大地主之一，建成与在建项目已多达16个。

大盘的舒适性，在这里不再赘述，房产君认为，明珠天悦江湾最大的特点在于产品线丰富，涵盖了平层、复式、叠墅，且都是高端定位。

| 越秀明珠天悦江湾效果图

目前有户型图传出的93㎡复式三房，设计略为中规中矩。

| 越秀明珠天悦江湾93㎡复式

但房产君收到风，项目还有惊艳的75㎡三房复式，小小面积就有双主套和5.6米超宽客厅，使用率高达150%。

更创新，更吸引眼球的是叠墅产品，项目取名为“Penthouse”，区别于传统上下两叠或三叠产品。

房产君已率先拿到了户型图，一栋penthouse分为六叠，共13层。

它看着像小高层，但1~4叠均送两层地下室空间，5、6叠则赠送超大露台，赠送率最高亦可达到150%。

每一叠的构成都不同，但都是多重奢阔厅堂无缝相连，且电梯入户。

| 户型图暂不透露，给六个悬念你们想象去

房产君相信，其样板间一开放，真的会惊艳全城，因为这是广州难得一见的产品。

还有两项特点不得不提。

一是，明珠天悦江湾是预留了地铁站出入口的项目。虽然不是地铁15号线，但也意味着有变身“地铁资产”的潜力。

二是，项目与学校配套特别近，同时近享湾区实验学校、江灵路小学、广州大学附属（南沙）实验学校资源。

| 越秀明珠天悦江湾区位图

望江豪宅：颐德湾尚

如果你资金充裕，期盼滨海高端生活，那颐德湾尚就不得不看了。

项目位于明珠湾蕉门河口片区，旁边就是高端项目南沙金茂湾，万豪酒店、南沙体育馆、少年宫、广州外国语学校等南沙优质配套，都在项目旁。

| 颐德湾尚航拍图，来源：房天下

其优点有三个：

一是江景，虽然隔了一个南沙体育馆，但蕉门河水道比上横沥水道要宽，视觉感官更震撼。

并且，对岸就是灵山岛CBD，相当于二沙岛看着珠江新城那样，未来将是霓虹璀璨、美不胜收。

| 颐德湾尚沙盘图

二是，项目配备约180米写字楼以及约4万㎡商业，犹如珠江新城天銮，下楼就是igc与天盈广场。

对高管而言，生活便利得刚刚好。

三是，产品全部都是140㎡以上的大户型，两梯两户南向望江，卧室全飘窗设计，极尽奢华。而且楼层够高，27~31层，视野非常开阔。

房产君认为，这应该是7个项目中，各方面规格最高的项目。

| 142㎡四房户型图

| 188㎡五房户型图

美中不足的是，户型实在太大，入手门槛较高，后续转手也有难度。