目 录
一、法律规范
二、标准探讨
1.判断是否为法定共有部分、天然共有部分
2.是否为特定权利人所有
三、结语
为提高城市建设用地的利用效率，实现城市建设用地节约集约利用[1]，城市中演化出越来越多的综合体项目。综合体项目多为高层建筑，更趋向于多功能和综合用途，同一综合体建筑中可能存在商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、文化娱乐等各种类型的应用形式，业主及用户众多。在结构上来看，综合体项目也配合出现了更多以往建筑不常见的公众区域或可利用空间，例如屋顶花园、架空花园、塔楼连接通道、楼顶平台、结构转换层等，对于这些区域及空间如何确定其区分所有权，成为更复杂的建筑结构带来的现实法律问题。特别是结构转换层，通常可以在楼层之间形成较大的独立空间，甚至可以排他使用，具有很高的利用价值，其所有权问题也容易成为各个业主、开发商关注的争议点，在实践中引起了较多的纠纷。本文即拟以此为出发点，结合相关法院判决，初步探讨判断结构转换层区分所有权的标准。
所谓结构转换层，是指为了满足建筑功能的要求，在不同楼层之间设置的转换层，称为结构转换层。例如在同一竖直建筑物中，顶部楼层布置酒店、住宅，中部楼层用于办公用途，下部楼层用于餐饮、商业及其他娱乐设施，不同用途的楼层，需要大小不同的开间，采用不同的结构形式，这样的建筑，要求上部较小空间、较多墙体，中部办公用房要求中等大小的室内空间，下部商业部分则需要尽可能大的自由灵活空间，墙体尽量减少。而这种功能上的要求与结构上的自然布置正好相反，因为下部楼层受力较大，即正常应当下部布置更多的承重墙体，到上部逐渐减少，结构必须以与常规方式相反进行布置，为此，必须在结构转换的楼层设置转换层。
为免疑义，本文所讨论的结构转换层，是指在高层建筑物中，出于结构设计之目的而在楼层之间设置的转换层，不包括架空层及底层房顶中多出结构转换层的部分。常见的结构转换层在实践中出现各种应用情形，部分业主认为，结构转换层应属全体业主共有，开发商无权擅自对结构转换层改建、出租和出售，而部分开发商认为结构转换层系开发商合法建造取得，无法定事由归业主共有，开发商是结构转换层的所有权人，在实践中产生了较多的争议和矛盾。
一、法律规范
高层建筑中结构转换层的权属问题，主要涉及《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）中对于业主共有部分的规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《区分所有权司法解释》”）中对建筑物区分所有权中的共有部分的司法解释。
《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
《区分所有权司法解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
曾参与编纂该司法解释的法官提到：“我们在起草这一条时，曾经采用列举的办法进行了列举，虽然也有兜底'等’字，但感到列举不全面。但是，如果不列举，又达不到解释的目的。因此对共有部分的解释有时感到力不从心。”[2] 《区分所有权司法解释》通过列举的方式对业主共有部分进行了解释，但对于结构转换层并未明确是否属于共有部分，因此对于结构转换层是否属于共有部分实践中存在不同的认识。
二、标准探讨
对于建筑物区分所有权中共有部分的判断，不仅在规范制定上存在困难，在司法实践中同样存在难点，具体来说，结构转换层这一未在《区分所有权司法解释》中明确列举的部分是否属于业主共有部分，实践中有两种完全不同的认识。笔者拟结合前述规范及相关判例对结构转换层是否为共有部分的认定标准进行初步总结：
1.判断是否为法定共有部分、天然共有部分
（1）法定共有部分和天然共有部分不能通过协议约定的方式划归于开发商所有
法定共有部分是指法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，从《物权法》的规定来看，法定部分包括《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的道路”、“建筑区划内的绿地”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，《物权法》第七十四条规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，第七十九条规定的“电梯、水箱”。结构转换层不属于法定共有部分。
天然共有部分是指法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。为便于审判实践中的纠纷解决，《区分所有权司法解释》第三条对天然共有部分进行了部分列举，结构转换层并未被明确列举。基于实践中的理解，结构转换层在楼层之间具有较大空间，通常具有利用上的独立性，可以排他使用，不属于具有公共利用功能的天然共有部分。在实际利用的角度，存在部分开发商将该结构层进行扩建及封闭和分割施工，转化为独立的商品房，取得规划许可后以商品房出售的形式转让给业主（见案例二）；但实践中也有其他物业将结构转换层用于物业管理公司用房（见案例一），物业服务用房则属于法定共有部分。
（2）认定结构转换层是否是天然共有部分的分歧——案例视角
结合法院判例来看，在认定结构转换层是否是天然共有部分的分歧中，最为常见的是结构转换层与设备层、设备间之间是否进行区分。所谓设备层，是指专用于布置机电设备等的楼层。而设备间是指在大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。
在实践案例中，由于结构转换层易与前述设备层相互混淆或被认定为相同，结合使用方式上的不同，各地法院对结构转换层的认定有较大的争议。根据相关案例，如果转换层利用为设备层、物业服务用房，则更容易被法院认定为《区分所有权司法解释》所列举的业主共有部分。
案例一：不区分设备层与结构转换层，约定归开发商所有不具有法律约束力
“深圳市福田区香格丽苑业主委员会、深圳市万地投资发展有限公司与排除妨害纠纷”（（2014）深中法房终字第2474号）一案中，原审法院在判决中没有区分设备层与结构转换层，而是统称为“设备（结构）转换层”。
根据原审法院查明的事实，“万地公司（原审被告）在建造涉案小区项目时，对位于X、X栋的设备转换层进行了封闭和分割施工，将X、X栋设备转换层建成了若干具有独立空间和结构的单位。该建造方案在国土部门进行了备案。”经原审法院现场勘查，设备转换层的使用现状为用作物业管理公司的厨房、保安宿舍、杂物间等。
“设备转换层下部为一层架空层、商铺、大堂、消防控制室、居委会等，设备转换层上部为住宅，其上下部建筑结构、用途不同。万地公司提供的其与部分业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表四第5条载明，'X、X栋夹层的使用权归卖方所有’。”
原审法院认为，“X、X栋设备转换层属于开发建设单位不得约定保留使用权或所有权的设备层，其权属归属于全体业主共有，万地公司未在业主入伙时将X、X栋设备转换层一并交付而是自行占有使用，既构成违约亦构成侵权。”
原审法院在判决说理部分写道：“所谓设备转换层，属于建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，其功能是通过该楼层进行结构、设备的转化，故称为设备（结构）转换层。本案所涉设备转换层即属于典型的设备及结构转换层，属于建筑物的公用部分及必须具备的附属物，依建筑物区分所有权的理论应归全体业主共有。”同时，原审法院认为：“1.是否参与面积公摊不是决定其权属归属的唯一依据。本案所涉设备转换层并不具备建筑面积的测绘条件，自然无法参与建筑面积的公摊，而是否参与建筑面积的公摊并不是确认权属的唯一依据，如建筑物附属的风井、消防控制中心等并未参与建筑面积的公摊，但显然该部分所涉面积、空间的归属于全体业主。”“2.投资亦不是决定权属归属的唯一性条件。总体上而言，整个香格丽苑小区都是万地公司投资建设，万地公司可以并事实上已经通过出售香格丽苑小区的商品房获取收益，已经实现了其主张的'谁投资、谁收益’，而案涉设备转换层属于必须附属于建筑的共有设施、设备，万地公司在出售香格丽苑小区房产时已经将其作为所涉房产不可分割亦不可保留的共有部分予以出售，并获取收益，万地公司再行对此主张'收益’缺乏依据。”
在该案例中，终审法院深圳市中级人员法院支持了原审法院的判决。
案例二：区分设备层与结构转换层，结构转换层不是天然共有部分
“邵阳市步月星城业主委员会与邵阳市南星房地产开发有限公司及邵阳市南星房地产开发有限公司步月星城项目部业主共有权纠纷”（（2014）邵中民一终字第592号）一案中，根据原审法院查明的事实，“2011年4月25日，邵阳市城市规划管理局在对步月星城综合楼审核时，认为南星公司未按照建设规划许可证的规定进行建设，擅自将设备转换层层高由2.2米修建为2.8米，违法建筑面积1035平方米，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定给予罚款56925元的行政处罚。同年5月6日经该局核实，……审核意见是：以上建设工程（违反规划审批要求的，我局已经行政处罚到位），符合规划要求同意办理房产产权登记。”
“南星公司在取得步月星城综合楼商品房预售许可证后，先后与步月星城业委会之全体业主签订了《商品房买卖合同》。双方在该合同第十七条第6项约定'步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有’。南星公司将步月星城综合楼的设备转换层增高后，修建成为8套商品房，其中南星公司以夹层名义对外销售7套住房，销售总金额为2974.43万元，另外送给步月星城业委会1套住房作为办公用房。”
原审法院对结构转换层与设备层进行了区分，原审法院认为：“中华人民共和国住房和城乡建设部发行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定：设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备层一般设计在地下室，也可以在屋顶或电梯机房。上述规定可以看出，步月星城综合楼地下负一层的设备层，才属于物权法第六章所称的共有部分。”“而设备（结构）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为设备（结构）转换层。本案步月星城综合楼的地上第一层至第四层为商业公用用房，第五层至第二十六层为商品住宅用房。故第四层与第五层之间的设备转换层，符合上述设备（结构）转换层的概念，而并非《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的'设备层’。”
“房地产测绘报告书亦证实南星公司出售的夹层房屋参与了分摊面积，并证明该夹层面积尚未分摊给步月星城业委会各户室的事实，故《商品房买卖合同》第十七条第6项中约定的'步月星城A栋商品房的技术转换层以及地下车库、车位产权归出卖人所有’的条款，从步月星城业委会、南星公司的陈述可知，双方均认可该条款中的'技术转换层’就是指第四、五层之间的转换层，该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。”判决驳回邵阳市步月星城业主委员会要求将“设备转换层所得收益及利息返还给步月星城全体业主等诉请”。
终审法院邵阳市中级人民法院认为：“南星公司经营开发步月星城综合楼建设工程经过规划部门的审批许可，第1层至第4层设计为商业用房，第5层至第26层设计为商品房，第4层与第5层之间为转换层，虽然该综合楼整体外观图将转换层标注为设备转换层，但从综合楼的结构与用途来看，该标注的设备转换层应属于结构转换层，而非设备层。南星公司擅自变更设计要求将该转换层层高由2.2米修建为2.8米，属于违反规划许可的行为，规划行政部门可因此依法予以行政处罚，但并不能改变该转换层的使用性质。”“南星公司与步月星城业委会之全体业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第6项约定，步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有，结合上述分析与通常理解，该约定中的技术转换层即结构转换层，该约定并不违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于设备层所有权归属的法律规定，且并无证据证实该约定存在法律规定的无效或者可撤销、可变更的法定情形，属当事人的真实意思表示，步月星城业委会上诉称该约定排除了业主的主要权利应确认无效的理由不能成立。南星公司将步月星城综合楼转换层调高修建成8套商品房并出售其中7套之所得收益，属于该转换层的所有者南星公司。”终审法院维持了原审判决。
2. 是否为特定权利人所有
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，《区分所有权司法解释》按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路进行了兜底性的规定，“不属于市政公用部分或者其他权利人所有”和“不属于业主专有部分”就应当认定为共有部分。
（1）不属于市政公用部分或者其他权利人所有
不属于市政公用部分，主要是指城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分，不属于其他权利人所有，是指如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，就当然的不属于共有部分；而结构转换层位于大楼内部，系用于楼层结构的转换，通常不属于市政公用部分；除了可以办理产权证书的情形（见案例三）之外，结构转换层通常也没有其他明确的权利人。
（2）不属于业主专有部分——案例视角
《区分所有权司法解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”符合专有部分的组成部分的条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。
常见的结构转换层在楼层间形成较大空间，具有利用上的独立性和构造上的独立性，可以排他使用，如该等空间可以办理产权证书，则可以由开发商与业主通过协议约定的方式确定产权归属或进行处分（见案例三）。
但根据各地的制度不同，相关职能部门并不一定能为结构转换层办理产权证并登记备案。根据我们调研到的判决实例，这种情形下，部分法院结合结构转换层的建设成本的分摊情况确认其权属问题（见案例四）。
案例三：因办理了产权证属于开发商专有部分，开发商有权处分
“上海市普陀区千路公寓业主委员会与上海龙进企业发展有限公司所有权确认纠纷”（（2012）沪二中民二（民）终字第1061）一案中，原审法院认为，本案系争的技术夹层及夹层车位，在系争房屋的整体设计中属功能性的转换层，并且技术夹层的层高大于或等于2.2米，可以计算建筑面积，且属于一个可以明确区分的独立结构层，符合权利登记的规定。在商品房预售价格中该技术夹层及夹层车位均未进行分摊，在开发商补缴土地出让金后，因为由开发商投资建造，根据谁出资谁获得权利的原则，职能部门发放了产权证。虽然夹层内含有管道、电缆等设施，但电话、电缆等设施仅仅占据了整个夹层内一侧墙壁上极小的面积，管道存在并不影响空间的独立使用，龙进公司获得专有权利并未违反法律的禁止性规定。
终审法院上海市第二中级人民法院在二审中支持了原审判决。
案例四：因业主未实际分摊结构转换层的建设成本，不属于业主共有部分
“岳阳市岳阳楼区三和大厦业主委员会与岳阳市三和置业发展有限公司建筑物区分所有权纠纷”（（2014）岳中民一终字第535号）一案中，终审法院岳阳市中级人民法院认为，本案诉争的结构转换层权属应当如何认定的问题，根据《物权法》第七十三条的规定及《区分所有权司法解释》第三条第一款（一）项的规定，本案诉争的结构转换层在法律上并未明确是否属于共有部分，而该结构转换层是否系专有部分，根据《区分所有权司法解释》第二条的规定，虽然该结构转换层具有利用上的独立性，可以排他使用，但目前相关职能部门尚不能够为其登记办证，故是否系专有部分也不明确，所以各业主是否已实际分摊了该结构转换层的建设成本可以作为判断该结构转换层是否属于业主共有的依据。而根据测绘机构的测绘结果，可以明确诉争结构转换层未作为公用部分分摊，其建筑成本也未分摊到小区的各个业主，因此不能将该结构转换层确认为全体业主共同共有。
三、结语
建筑物区分所有权的辨析是一个实践性较强、且各地认定标准不一的问题，尤其是对于高层建筑中常见的结构转换层并无明确的规定依据，实务争论较大，各地审判实践的观点及处理方式亦不相同，且可参考案例较少、判决法院的审级有限，因此本文的分析仅用于引出问题并给出初步思考。在实践操作中很可能因实际情况、裁判尺度及观点不同而出现不同的认定标准。
此外，结合已有案例，我们建议开发商在项目的规划设计阶段，对于结构转换层是否能够办理产权证书及其权属问题，及时与当地规划主管部门进行咨询确认；明确区分于设备层、设备间等功能性共有部分；在与业主签署协议时对结构转换层的权属、投资责任、权利义务划分清晰，审慎设计合同条款，以便减少未来产生争议的可能。
注：
[1] 国土资源部于2014年9月26日发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，其中第（七）条提出“提高建设用地利用效率”的要求。
[2] 参见《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》P62，最高人民法院民事审判第一庭编著，2009年6月版。
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