湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终266号
上诉人（原审被告）姚杰梅（曾用名姚杰枚），女，1967年1月21日出生汉族，高中文化，个体工商户。
委托代理人符启平，女，1975年8月22日出生，土家族，由慈利县零阳镇柳林村村委会推荐。
被上诉人（原审原告）慈利县城西市场，住所地湖南省慈利县。
法定代表人佘上林，该市场经理。
委托代理人杨春华，慈利县零阳法律服务所法律工作者。
委托代理人唐金花，女，慈利县法律援助中心律师。
上诉人姚杰梅因与被上诉人慈利县城西市场房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二Ｏ一六年五月四日作出的（2016）湘0821民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人姚杰梅及其委托代理人符启平，被上诉人慈利县城西市场的法定代表人佘上林及委托代理人唐金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告慈利县城西市场系集体企业，对慈利县零阳路荷花路1643平方米土地及房屋享有土地使用权和产权。1997年被告姚杰梅在原告慈利县城西市场租赁门面经营，2004年姚杰梅承租本案涉案新6号门面及西区大棚，租赁物由两部分组成，一部分为新6号门面，另一部分为西区大棚部分经营区，姚杰梅将前述两部分租赁物改造连通自行经营“梅美净菜超市”。2004年8月10日、8月12日姚杰梅向慈利县城西市场分别支付门面押金5000元、超市（实际指西区大棚租赁部分）押金8000元。2007年2月19日，双方就西区大棚签订租赁合同，该合同中约定慈利县城西市场为甲方，姚杰梅为乙方。合同载明：一、地点西区，范围总面积185平方米，东至杀鸡隔离墙外，南至南面进门通道旁，西靠临街门面后墙，北至大棚中间通道为止。二、租赁时间为叁年，从2007年8月20日起至2010年8月19日止。合同期满后自行终止。如需续租必须另行签订合同方可有效。三、租金：每月租金1250元，按月交纳，由市场收费人员开票收取。四、承租前乙方必须向甲方交纳押金捌仟元（已交）。由于西区大棚原有小菜摊位用的水泥台，乙方同意为甲方补偿损失费陆仟元，其补偿损失费租赁期满后从押金中扣除。五、如乙方经营方面的原因，要求退租，必须扣除给甲方补偿损失费陆仟元。其乙方投资改建工程费用，甲方不予以补偿。六、合同期未满，因市场整体改建、扩建本合同自行终止。甲方提前1个月通知乙方，甲方不承担违约责任。若改建扩建（投资商）有补偿，其投资商补偿费归乙方所有，甲方不得干涉，但甲方有义务协助乙方追回在改建扩建时投资的部分损失。双方在合同中就其他事项进行了约定。2013年下半年原、被告双方口头协议将西区大棚（超市）月租金标准由1250元/月变更为2100元/月，并实际履行该租金标准。2009年6月11日原、被告双方就租赁新6号门面签订了书面合同，合同期限至2010年2月底止，月租金300元。2013年9月1日慈利县城西市场与姚杰梅就新6号门面再次签订了门面租赁合同，合同载明：一、甲方将本市场荷花路新6号门面给乙方承租，门面租赁押金凭收条。押金不计算利息，合同期内不抵扣租金。二、门面租金850元/月，也可分两次半年缴纳。三、承租时限自2013年8月1日至2014年7月31日止。期满后，乙方如需继续租用，必须在合同期满前15日内告知甲方，重新与甲方签订租赁合同方可使用。……如乙方经甲方同意，可以对租赁门面进行必要的装修和改造。但甲方对乙方装修和改造所耗费的投入不给予任何经济补偿。乙方在租赁门面上的装修改造投入，在合同解除和合同期满后归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除导致损坏门面。合同并就水电费及其他事项进行了约定。截止2015年5月19日，姚杰梅已按调整后的月租2100元标准支付至2015年4月份的房屋超市（西区大棚）租金。姚杰梅将新6号门面租金按合同约定月租标准850元已支付至2015年7月底。姚杰梅自2015年5月至2016年4月20日应付慈利县城西市场租赁超市（西区大棚）费24500元，姚杰梅自2015年8月至2016年4月20日应付慈利县城西市场租赁新6号门面租赁费7366元，至2016年4月20日姚杰梅拖欠慈利县城西市场租赁费用31866元，拖欠卫生费自2015年3月-2016年2月底卫生费1300元（650元×2年）。
另查明原告所属市场因创建省级文明卫生县城需要退市“还路”，2015年5月28日、2015年7月2日、2016年3月23日慈利县城西市场向姚杰梅送达了书面通知，通知中载明取消荷花路菜市场、恢复道路及拆迁等内容，多次限定期限要求姚杰梅腾退租赁物。姚杰梅以损失未获补偿为由，拒不腾退房屋，经协商未果。慈利县城西市场遂于2016年4月11日以排除妨害纠纷为由向原审法院起诉，提出诉请如下：一、判令被告排除妨害，及时腾出原告的门面及场地；二、判令被告赔偿原告损失30700元；三、诉讼费由被告承担。2016年4月21日慈利县城西市场对姚杰梅所租门面及场地采取了断水、断电措施，至此原告单方解除了双方的不定期租赁合同。原审法院在审理过程中，原告法定代表人称主张的损失30700元就是指的租金。经原审法院主持调解，因慈利县城西市场不同意调解，致调解不能。再查明姚杰梅已于2016年4月21日起诉慈利县城西市场主张赔偿损失和优先承租权（另案处理）。
原判认为：原、被告于2007年2月19日、2013年9月1日签订的超市（西区大棚）和门面租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，应为有效合同，上述两份合同分别于2010年8月19日（超市西区大棚）、2014年7月31日（新6号门面）到期。合同到期后，除协商一致变更超市租金标准外，双方虽未续签合同，但均实际按合同约定行使权利、履行义务，根据《中华人民共和国合同法》“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的相关规定，原、被告双方形成不定期租赁关系。慈利县城西市场可以随时解除合同，且原告作为出租人已多次在合理期限之前通知作为承租人的被告姚杰梅，原告单方解除不定期租赁合同符合法律规定，故对原告要求被告腾退房屋及场地的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告姚杰梅支付租金的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据，应予支持，鉴于原告在本案中主张的租金低于被告依约应付租金，属于当事人对自己实体权利的处分，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决：限被告姚杰梅在本判决生效后三日内迁出慈利县城西市场新6号门面及超市（西区大棚），并将上述门面及场地返还给原告慈利县城西市场；二、限被告姚杰梅在本判决生效后三日内支付原告慈利县城西市场租金30700元。本案案件受理费567.50元，由被告姚杰梅负担。
宣判后，上诉人姚杰梅不服，向本院提起上诉称：上诉人姚杰梅在租赁场地投资很大，被上诉人解除租赁关系，对姚杰梅造成了较大的经济损失；在解除不定期租赁合同关系中，慈利县城西市场存在明显过错，应当承担相应责任，并且改造过程影响上诉人姚杰梅的经营，占用期间的租金理应减少。原判决在姚杰梅未得到合理补偿、减免租金及返还押金的情况下判决返还门面及场地与事实不符，也显失公平。故请求二审人民法院依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人慈利县城西市场辩称：双方当事人之间的合同到期后没有续签，已经是不定期租赁合同关系，双方都可以随时主张解除租赁合同。被上诉人多次通知上诉人搬走，相当于解除租赁合同的书面通知，双方租赁关系已经解除。原判决的租金已经低于实际应收取的租金；赔偿损失不属于本案审理范围。原判不存在显失公平，认定事实清楚。
二审中，上诉人姚杰梅向本院提交二组证据：
第一组：慈利县城西市场的通知一份，拟证明慈利县，只要求物品摆入屋内；
第二组：照片14张，拟证明被上诉人在没有解除租赁合同之前已经拆除了部分租赁物，给上诉人造成了经营损失。
经庭审质证，被上诉人慈利县城西市场认为上诉人姚杰梅提交的第一组证据不属于二审新证据，并且与本案没有关联性，这份通知是因为被上诉人占道经营才下发的，不能达到上诉人的证明目的；第二组证据不属于二审新证据，并且不能证明照片中就是经营损失，与本案也没有关联性。
本院经审查认为：上诉人提交的第一组证据真实、合法，对其证据效力予以确认，但被上诉人下发有数份通知，该通知没有告知内容不代表其他通知亦无此内容，故对上诉人的证明目的不予支持；第二组证据的照片没有拍摄时间，且内容与本案没有关联，故依法对该组照片不予采纳。
二审经审理查明，截止二审庭审结束，上诉人姚杰梅尚未搬离租赁的经营场地。被上诉人慈利县城西市场明确表示同意将姚杰梅缴纳的押金扣除相应费用后在未付租金中抵减。
二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合同双方均可随时解除合同。本案双方当事人在其签订的西区大棚及新6号门面房屋租赁合同到期后，承租人姚杰梅继续使用承租房屋，出租人慈利县城西市场没有提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，慈利县城西市场在合理期限通知姚杰梅后，可以解除合同。慈利县城西市场于2015年5月28日给姚杰梅下发通知，告知其承租标的物处于拆迁整顿范围之内，要求姚杰梅拆出经营场地。在搬离时间到期后姚杰梅继续使用经营场地的情况下，慈利县城西市场又下发几份通知，将搬离时间不断后延，最后一次通知要求姚杰梅于2016年4月20日之前搬离经营场地，告知将于4月20日停水停电进行拆除改造，并于4月21日当天采取了断水断电措施，双方的租赁合同于2016年4月20日实际解除。慈利县城西市场在解除合同之前履行了提前合理期限告知的义务，不违反法律规定。截至此日，姚杰梅应付慈利县城西市场租金共计31886元，慈利县城西市场仅主张30700元，是对其民事权利的处分，原判据此认定姚杰梅应向慈利县城西市场腾让涉案门面及超市并支付慈利县城西市场租金30700元并无不当。本院二审过程中，慈利县城西市场明确表示同意将姚杰梅支付的租赁物押金按照合同核算后抵减姚杰梅应付租金，故对姚杰梅主张押金应当在本案中一并处理的请求予以支持。姚杰梅共交纳押金13000元，对于该款项数额双方均无异议。双方当事人在其签订的《慈利县城西市场门面租赁合同》中明确约定，姚杰梅同意为慈利县城西市场补偿损失费6000元，该损失费在租赁期满后从押金中扣除，故慈利县城西市场应当返还姚杰梅押金7000元，抵减未付租金后，姚杰梅尚需支付未付租金23700元。在慈利县城西市场要求解除租赁合同的过程中，姚杰梅始终拒绝搬离，自身存在过错，且其并未提交经营受到不利影响、应当减少租金的证据，应承担举证不利的后果，故对姚杰梅主张租金应当减免的上诉请求不予支持。对于慈利县城西市场在解除租赁合同过程中是否给姚杰梅造成损失及如何补偿的问题，姚杰梅已经另案起诉，该损失问题不属于本案审理范围。
综上，本院根据二审程序中新的证据，查明了新的事实，故依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初687号民事判决第一项，即“限被告姚杰梅在本判决生效后三日内迁出慈利县城西市场新6号门面及超市（西区大棚），并将上述门面及场地返还给原告慈利县城西市场”；
二、变更湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初687号民事判决第二项为“限上诉人姚杰梅在本判决生效后三日内支付被上诉人慈利县城西市场租金23700元”；
三、驳回被上诉人慈利县城西市场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行本判决指定的行为的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费567.5元，由上诉人姚杰梅负担400元，被上诉人慈利县城西市场负担167.5元；二审案件受理费567.5元，由上诉人姚杰梅负担400元，被上诉人慈利县城西市场负担167.5元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 辉
审判员 向 源
审判员 全建明
二〇一六年七月十八日
书记员 李 翘
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
