【投房重点】投资性房地产两种模式的转换和处置

第四节  投资性房地产的转换和处置

一、  房地产的转换

1、 房地产的转换形式及转换日

序号	转换形式	转换日
1	将投资性房地产转为自用房地产	达到自用状态且企业开始自用的日期。
2	自用建筑物停止自用，改为出租	租赁期开始日。
3	将投资性房地产转为存货出售	租赁期满且企业董事会作出书面决议的日期。
4	将作为存货的房地产，改为出租	房地产的租赁期开始日。
5	将自用土地使用权改为出租或资本增值	停止自用并且确定用于赚取租金或资本增值的日期。

　　【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　）

『正确答案』×

『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。

2、 房地产转换的会计处理

		成本模式后续计量	公允价值模式后续计量
非 　　转 　　投	存货转换投资性房地产	借：投资性房地产 　　存货跌价准备 　　贷：开发产品	借：投资性房地产——成本 　　公允价值变动损益（借方差额） 　　存货跌价准备 　　贷：开发产品 　　　　其他综合收益（贷方差额）
	自用房地产转换为投资性房地产	借：投资性房地产 　　固定资产减值准备 　　/无形资产减值准备 　　累计折旧/累计摊销 　　贷：固定资产/无形资产 　　　　投资性房地产累计折旧 　　　　/投资性房地产累计摊销 　　　　投资性房地产减值准备	借：投资性房地产——成本 　　公允价值变动损益（借方差额） 　　固定资产减值准备 　　/无形资产减值准备 　　累计折旧/累计摊销 　　贷：固定资产/无形资产 　　　　其他综合收益（贷方差额）
投 　　转 　　非	投资性房地产转换存货	借：开发产品 　　投资性房地产累计折旧 　　投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产	借：开发产品 　　公允价值变动损益（借方差） 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动（或借记） 　　　　公允价值变动损益（贷方差）
	投资性房地产转换为自用房地产	借：固定资产/无形资产 　　投资性房地产减值准备 　　投资性房地产累计折旧 　　投资性房地产累计摊销 　　贷：投资性房地产 　　　　累计折旧/累计摊销 　　　　固定资产减值准备 　　　　无形资产减值准备	借：固定资产 　　公允价值变动损益（借方差） 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值变动（或借记） 　　　　公允价值变动损益（贷方差）

【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（　）。

A.计入其他综合收益　　　B.计入期初留存收益

C.计入营业外收入　　 　D.计入公允价值变动损益

『正确答案』A

『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“其他综合收益”科目。

【例题·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（　）万元。

　　A.3 700

　　B.3 800

　　C.3 850

　　D.4 000

『正确答案』D

二、  投资性房地产的处置

　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

（一）成本模式计量的投资性房地产	（二）公允价值模式计量的投资性房地产
借：银行存款等 　　贷：其他业务收入	借：银行存款等 　　贷：其他业务收入
借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 　　投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产	借：其他业务成本 　　公允价值变动损益（或贷记） 　　其他综合收益 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　 ——公允价值变动（或借记）