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新政策下,楼市的逻辑变了!重庆也将发生重要变化
昵称72760951
>《待分类》
2021.08.11
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最近楼市有个大新闻。
7月底,财联社报道了一则关于重点房企
买地金额/年度销售额<40%
的监管新规的新闻。
(图源财联社)
什么意思呢?
买地消费,不能超过销售额的
40%。一句话,就是:
房企,必须
“
以收定投
”
。
这件事,会有什么影响?
为什么我会说,
重庆“改善时代”正式来了呢?
01
大势所趋
我们做个假设。
假如你是开发商,
面对上述
规则,
后面,你会怎么玩?
买地消费,不能超过销售额的40%,意味着两种选择:
其一,
做大销售额,持续买地,持续发展
;
其二,减小买地金额,最终因“无米下锅”,
销售额萎缩,淡出市场
。
头部开发商,当然会选择一,因为房地产在未来一段时间内,依然会是
支柱型行业、
市场也仍然存在
较多的需求
;
选择一的开发商们,又必须做出努力:
第一,保住销售额量级,意味着要以
市场活力更强、房价相对更高
的一二线城市为主;
第二,在
“限价”的条件下,选择
更有成长潜力
、
地价
/房价利润空间更大
的城市!
第三,在产品定位上,将重点布局“改善类”“品质类”住房。一来是
需求导向
,二来,是因为这种产品,相对
溢价率更高
...
好了,纵观全国一二线城市,哪里更符合上述条件?
相对于很多地价占房价70-80%的城市,开发商又会选择哪里?
重庆?
02
产品走向
十多年前,重庆就提出
地价
*2.5=房价
的思路。
长期以来,重庆的地价和房价,更加合理健康。
地价可控、相对值低
;
需求旺盛、市场化调控
。
这些给了开发商更多的腾挪空间。
而此时,重庆,恰好又迎来
城市更新、改善需求
迅速崛起的契机。
改善房型、豪宅的产品溢价能力,在“房住不炒”时代,会远高于普通刚需住宅;
因为改善需求的
购买能力,更强
。
只要足够好,就会买!
于是,你稍加观察,就会发现,近一两年,已经有更多的
品质型开发商涌入重庆
,为我们带来更
优质的改善住宅
...
03
“
以收定投
”
一个十分典型的开发商和他最近在重庆的一个重磅新作品,其实已经印证了如今新楼市环境下的新机会。
新希望地产
。
新希望地产前几年就启动了
“
以收定投
”
的财务策略。
即:量入为出,不盲目扩张,追求更稳健、安全的经营策略。
你会发现,他提前化的预判,跟如今的市场管控策略非常契合。
因为追求稳健的发展,新希望地产在
销售额突破千亿
的前提下,
“三道红线”,一条没踩
...
很大一个原因,还在于其实业背景:中国农业产业化龙头
--新希望集团。
他也是四川著名的头部企业之一。
做实业的,往往更懂得资本的「
度
」。不会像互联网那样,轻易走上资本疯狂烧钱
--垄断的套路。
也不会像传统开发商,拼命加杠杆、求规模。
在稳健的前提之下,他重点布局
新一线、强二线城市
+中高端产品
的思路,也非常有
战略前瞻性
!
尤其在高品质住宅领域,近些年默默的做出了不少顶尖级作品。
比如“天”字系。
04
高品质大宅
2017年,浙江温州。
一个叫
黑珍珠壹号
的项目出现。楼王单位高达
11万/㎡。
但一出来,就惊艳了绿城、华润等品质型开发商云集的温州!
(黑珍珠壹号 实拍图)
约
6米挑高、
超大面宽、双会客厅、一线江景;
神奇之处,还在于,他第一次在中国,实现了
豪车空中入户
...
(黑珍珠壹号 实拍图)
除了空中车位。还配“
空中泳池、空中花园
”
...
其样板间获得
“
法国双面神设计奖项
”。
(奖项来源:中欧国际设计协会
)
(黑珍珠壹号 实拍图)
2019年,成都。
新希望地产又造了一个惊艳的作品
-
-D10
天府
。
套均价
800万
,是当时成都市场高总价级产品,但卖的却相当火爆。
理由很简单:
一是
理念
,二是
产品
。
(D10天府 实景)
在
D10之前,成都高品质项目并不少。
誉峰、仁恒滨河湾、兰博中心、文儒德
...
但
D10天府,
有一个特殊的价值点:强调
市中心居住属性
;
就地段而言,他在成都东大街,距离太古里不远,却在寸土寸金的市中心,用很大的面积去打造
公共空间
。
形成了
“
城市会客厅
”的IP。
(D10天府 实景)
同时,项目在产品的
艺术化、空间设计、精装品质
等方面,做到了相当的极致化。
新希望请来多位世界级大师,查普门泰勒、日本景观设计大师小林政彦等
...打造了成都的“
国际范
”!
(D10天府 效果图)
D10天府,细腻、精致,很成都。
被视为经典的「
城市大宅
」。也是“中国建筑新地标奖项”唯一获奖住宅。
(
奖项来源:
2018中国指数研究院、中国房地产指数系)
(D10天府 效果图)
新希望的
“天”字系,会精挑细选更有潜力的城市,在最中心的地段,
一座城市,只会建一个
。
现在,他来重庆了!
05
重庆风向
按照最新的消息。
叱咤成都和温州的
“天”字系,来重庆了!取名「
D10天际
」。
地段上,我认为和成都有异曲同工之妙。
他选择了重庆
传统核心区
的
中心商圈
位置!
于是,就有了几个颇有意味的呼应。
其一,双城呼应。
在成渝双城经济圈下,重庆和成都,正在合力形成“超级城市群”以带动区域的崛起;
在此过程中,两城之间,需要更多的融合。比如,打造
“D10”这类非常有代表性的
城市建筑
,就是融合方式之一。
(成都 重庆 图源网络)
其二,文化血脉呼应。
成都、重庆的传统核心区,都是历经百年的城市文脉。
自古川渝一家亲,尽管有差异,但却血脉相融。
(成都太古里 重庆万象城 图源网络)
其三,城市能级的匹配。
这些年,成都楼市崛起的道路,根源之一就是
高品质、
改善需求的牵引
;
如今,重庆,也面临这个市场的重要机会窗口。
作为新希望地产“天字”系,重庆D10天际的看点,相当之多。
如地段选址的坚持。
D10天际,没有选择热门新区,而是聚焦在了重庆
传统的核心商圈
之内。
顺应重庆城市更新的战略,且直接选址在最核心的区位之上,去打造
高品质住宅
!
核心商圈、项目规模不小,容积率适中。
这样的组合,足够珍惜。
在黑珍珠壹号和D10天府之后,作为同量级的D10天际,他会带给重庆什么?
06
城市改善时代,来了
D10天际背后影射出来的,除了楼市发展、城市发展,更重要的,是需求的迭代--
重庆城市改善时代到来
!
从北京、上海、深圳、杭州、成都等等城市的经历看:随着城市建设,和城市能量级到达一定阶段。
城市中心的品质改善需求,必然崛起。
理由很简单:
第一,
城市沉淀下来的资源、配套、人口、消费力...逐渐圈层化;
这个
“圈层化”,是指基于地段形成的中心化的
通勤、生活、事业、品位
...
第二,
城市中心的土地价值,因为其稀缺和不可再生性,在
城市焕新、旧改全面启动
后,会迎来价值井喷!
物以稀为贵。
第三,
越有钱的人,
对
“效率”的要求越高
!
反过来,居住空间的社交属性,也就越强。
于是,他们愿意为此类住房,付出更高的代价。
而这样的住房,也会反哺予其业主,更多的价值回报。
07
写在最后
按克而瑞的统计,今年
1-6 月,百强房企中
已有
23家“
投销比
”
超过
40%
。
因此,深圳土拍终止事件,或多或少,会跟房企
资金端管控
有关。
当下,“稳健与发展”、“房价与地价”的平衡,成了关键词。
恰恰如此,以重庆为代表的高潜力城市,就迎来了很多新的机会;
以新希望地产为代表的稳健型开发商,也迎来了发展的红利期。
而我们,也要抓住机会,迎接全新的时代啊!
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