圈内农用地转用、征收办理程序详解！速速来取

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土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件之中。同时，不同的项目有不同的特点，对用地的要求也不同。在供地工作中，各地在土地政策规定上往往不同程度地存在“不了解、不会用、不敢用和懒得用”等问题，人为造成了大量违法用地。

要解决这些问题，国土资源部门得正确理解和集成应用土地政策，及早介入、主动服务，根据项目性质、特点和用地需求，加强用地策划，明确相应的土地提供方式，研究提出项目用地解决方案。本期特邀有关专家讲解规划范围内农用地转用、征收的办理程序。

为实施城市规划，需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内土地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。

圈内农用地批次转为建设用地的办理程序

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

圈内农用地批次转为建设用地的，应当符合以下条件：符合土地利用总体规划和城市规划；有相应的年度土地利用计划指标；落实耕地占补平衡；符合国家的土地供应政策。

圈内农用地批次转为建设用地，按下列规定办理：市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准，其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

集体土地征收转为国有土地的办理程序

为实施城市规划，需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内土地，涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。

土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为，其实质是国家强制性取得集体土地所有权，意味着土地所有权的改变。土地征收应当满足三项条件：一是“为了社会公共利益”需要；二是按照法律规定的审批权限和程序批准；三是应当对被征收的单位和个人给予公平合理的补偿安置，《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

审批与实施方面，《土地管理法》确立了土地征收分级审批制度，实行国务院和省级人民政府两级审批制度。征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

土地征收与征用有共性，但也有本质不同。土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还给集体的一种行为，并不改变土地所有权性质。《物权法》第四十四条规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

土地征收和征用的共同点在于强制性，两者都是根据政府依法作出的征收、征用命令而发挥效力，无须征得被征收、征用的单位和个人的同意；都是为了公共利益需要，运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制；都要经过法定程序，都要依法给予补偿。

但土地征收与征用有本质不同。首先是法律效果不同，土地征收意味着土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的临时改变。其次是补偿不同，在土地征用的情况下，如果标的物没有毁损灭失，应当返还原物，如果标的物征用后毁损灭失的，应当给予补偿；而在土地征收的情况下，不存在返还问题，必须给予补偿。再其次是适用条件不同，土地征用一般适用于临时性的紧急状态，土地征收则不要求存在紧急状态。最后是适用的程序不同，土地征收要发生所有权的转移，征收程序比征用程序更为严格和复杂。

圈内农用地转用、征收后依法供地

圈内农用地转用征收后，依法转为国有建设用地。转为国有建设用地后，由市、县人民政府根据实施城市规划的需要，划分相应的宗地，根据规划确定的土地用途和项目性质、特点等，按照存量国有建设用地供应的方式、程序安排使用（详见8月19日《中国国土资源报》5版《项目用地解决方案之一：国有存量地供应程序详解》），具体土地供应由市、县人民政府国土资源部门负责。

土地观察

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