在刚刚过去的4月,合肥在中国房地产市场的存在感很高。而4月成交数据出来之后,合肥二手房却环比暴跌40%,成交量跌回2100套。可你敢相信,就是这样的成交量,其二手房成交价却屡创新高,二手业主纷纷上调价格。趁着五一假期,我们再次来合肥调研,接下来就是我们的分享。大家知道趁着五一假期,我们又先后去了武汉、南京、合肥三个城市调研,仅这三个城市看,合肥的楼市情绪是最高涨的。下面两张照片是在武汉和合肥随意某个销售中心的拍的。这二者最大的区别是,武汉的销售中心站满了贝壳中介,而合肥的销售中心至少坐满了客户。这就是区别。在刚刚出来的4月二手房成交数据中,合肥4月二手房成交只有2100套。对于一个人口接近1000万的二线省会城市,二手房成交2100套,这个数字足够惊人了。可就是这么看似低迷的二手房市场,成交价却屡创新高。比如滨湖的蘭园最新成交3.87万/㎡,突破新高。
比如高新的龙湖光年上架了20套房源,单价飙到3.6-4.2万/㎡不等。
比如政务区当代MOMΛ,一套196㎡大户型单价飙到51122元/㎡。
还有置地栢悦公馆接连成交两套,单价分别高达7.1万、8万/㎡。
还有凯旋门、融创壹号院,也是频频高价成交。
当然这些都是合肥的豪宅市场,其实合肥次新改善市场也是如此,只不过豪宅成交更容易引人注目而已。这就是为什么合肥贝壳录入5000多个二手房小区,而挂牌均价超过3万/㎡二手房小区就有508个,占到十分之一。对比成都,20000个小区,挂牌均价超过3万+的小区也才500多个小区而已。还有郑州8000个二手房小区,挂牌均价超过3万+的小区只有200个而已。大家都知道,合肥新房不仅限价,还供应少,所以大量的高端购买力被外溢到二手房市场。12个月,一共才供应59341套房源,平均每月供应还不到5000套。这样的供应对于接近1000万人口的合肥来说,太少了。同期武汉供应了33万套,郑州供应了28万套,成都供应了31万套。所以合肥市场的去化周期是严重低于警戒线,一直在5个月左右徘徊。也是在这样的情况下,房企也不傻,只要合肥拿出主城地块,就会被趋势若骛。4月国内土拍市场比较热的城市主要是,上海、广州、杭州、合肥。其中,15宗成交地块中有10宗进入竞品质阶段,有超过60家房企竞价。而合肥土拍最新的规则是。重新恢复了精装交付的土拍要求,所以整体限价上涨2500元/㎡+。这就是我们会在三月写合肥的迪调研稿子里说,今年合肥新房房价肯定会上涨一点的原因——合肥人对买新房趋之若鹜,而新房又供应的太少,所以,地价上涨,房价肯定会涨的。
滨湖03号地,有35家进入竞品质阶段,远大摇中,对外防风价3.2万+/㎡。而目前省府板块限价29000左右。
肥西两块地,对外的放风价格是精装2.1万-2.2万/㎡。而目前周边限价是18000左右。
经开地块,从楼面价推精装2.8万/㎡左右,目前周边限价是23000左右。
淝河地块, 基本宣告淝河2.3万/㎡时代的结束,开始迈进精装2.5万/㎡的台阶。
我们之前很多次讲过限价导致倒挂,导致大家去抢新房。可是一旦二手房扛不住开始下跌,或者一二手倒挂不明显之后,新房市场就开始歇菜了。限价+供应少,二手房业主就会待价而沽,这是人之常情。哪怕是在4月份带看量减少了20%,二手房成交量腰斩的情况下,合肥涨价房源量依然占比高达18%,这也是为什么合肥二手房成交价屡创新高的原因。第一、在4月成交前10的小区中,有9个小区的成交均价都低于2万。可见,合肥二手房市场是以低价房源为成交为主。第二、合肥二手房挂牌量持续上涨。目前已经近12万套。而新增挂牌量还在持续,最多一套能有超千套上新。 第三、合肥贝壳日成交量跌破了百。新增挂牌房源是成交2倍+,成交很难。这也就是为什么合肥面对这样情绪“高涨”新房市场,依然在4月做出了连续4次调控放松的政策:4月4日,合肥扩大非限购区域,降低刚需购房门槛,再次降低第三套房的购房资格;
4月10日,合肥恢复住房公积金异地贷款业务,省外的职工符合条件的可以申请公积金贷款;
4月13日,合肥出台“提取公积金付首付”的新政,公积金可以作为首付支付房款。
4月24日,合肥非限购区域首套房首付降至2成,二套房降至3成,即日执行!
一个月内四次出台松绑政策,就算是放在政策频繁放松的2022年,也是不常见的。从合肥调控内容看,首先是降低本地人购房门槛,但更重要的是吸引更多外地购买力。比如外地人,6个月社保可补或者居住证均可获得一套购房资格。事实上3月我们在合肥调研时,外地人想要在合肥买房就已经几乎没障碍的。所以合肥调控放松的目的很明确,吸引更多的外地人到合肥买房。合肥的限价和杭州、西安分板块限价不一样,它和成都、苏州类似,都是限城市天花板房价,这样的结果就导致房价梯度扁平集中。导致该导致该贵的地方便宜,该便宜的地方很贵。在这样的限价背景下,供应少+限价提高双重叠加,那么就导致老限价项目就有了价格优势了。这一点和成都很像,不同的是合肥更极端,控地太严重,供应太少了。成都不存在供应不足的问题。那么在上面的限价地图里,想要分享红利,该如何选板块,选项目呢?结合我们合肥调研,可添加下方微信,静待一下!
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